Thuis
Contacten

    Hoofdpagina


Financiële barometer Spuiforum Den Haag, Werkgroep Dooievaar, versie: 9 maart 2014 Inleiding

Dovnload 65.05 Kb.

Financiële barometer Spuiforum Den Haag, Werkgroep Dooievaar, versie: 9 maart 2014 Inleiding



Datum21.09.2017
Grootte65.05 Kb.

Dovnload 65.05 Kb.


Financiële barometer Spuiforum

Den Haag, Werkgroep Dooievaar, versie: 9 maart 2014


1. Inleiding

In een interview met Radio West heeft de Haagse burgervader Van Aartsen, nadat op 31 oktober 2013 het Spuiforum door de raad geduwd was, een freudiaanse uitspraak gedaan door te stellen: “Wij hebben niemand belazerd”.

De vraag of de Burgervader de waarheid sprak is te intrigerend om te negeren.
Voor een samenvatting van deze notie wordt verwezen naar de Perssamenvatting met de titel: Forse overschrijding Spuiforum staat vast’ .
In dit stuk ‘ De financiële Barometer Spuiforum’ worden de financiële ontwikkelingen rond het Spuiforum tegen het licht gehouden. Op 31 oktober 2013 is met nadruk door wethouder Norder namens het College verklaard dat het Spuiforum niet duurder zou worden dan 181.1 miljoen. Deze stelling is in februari jl. nog eens expliciet door wethouder Norder herhaald tijdens de behandeling van het Onteigeningsvoorstel voor de particuliere eigendommen aan en onder het Spuiplein.
Het actuele financiële plaatje rond de Spuiforum plannen zijn mede politiek relevant omdat coalitiepartner VVD een dure belofte aan de Haagse burgers heeft gedaan dat het op € 181,1 mln gemaximeerde budget van absoluut niet overschreden mag worden; PvdA en CDA hebben minstens de suggestie gewekt dat hun positie dezelfde is.
Uitgangspunt voor onderstaande analyse is de algemeen aanvaarde regel in het economische verkeer dat men voorzienbare kosten toerekent aan een project en dat men eventuele meevallers pas dan meerekent als deze ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Daarnaast moet voor ieder (gewogen) risico een voorziening (reservering) in de projectbegroting worden opgenomen. Ook de administratieve regels van de Gemeente Den Haag gaan uit van dit principe.

Een conclusie van deze verkenning is dat de gemeentelijke boekhouding van het Spuiforum deze eigen regels in veel gevallen negeert.



2. Wegmoffelen kostenposten buiten projectbegroting in andere begrotingsposten

Een aantal kostenposten is op voorstel van het College bewust buiten het projectbudget Spuiforum gehouden, door deze kosten in andere begrotingsposten onder te brengen. Dit is een cosmetische truc om de werkelijke kosten van het Spuiforum optisch ter verlagen. Het gaat om de volgende posten.





  1. Tijdelijke huisvesting Norfolkterrein Scheveningen

De kosten hiervan zijn begroot op € 14 miljoen.

In het projectbudget is een post van € 5.0 mln. opgenomen. Voor de resterende € 9,0 mln. heeft de raad een kredietbesluit genomen, waarbij wordt uitgegaan van de volgende dekking:



  • € 4,0 mln te dekken uit de huisvestingsbudgetten van de betreffende instellingen

  • € 3,0 mln. te dekken uit de exploitatie (theater, horeca en parkeerterrein)

  • € 2,0 mln. 'restwaarde' tijdelijk theater na vier jaar gebruik gebruik

Op het Norfolkterrein is woningbouw gepland. Het tijdelijke theater heeft nadelige gevolgen voor de grondexploitatie van het Norfolkterrein; gerekend wordt met een renteverlies van € 1,8 mln. dat rechtstreeks het gevolg is van het tijdelijke theater en normaliter aan het budget Spuiforum moet worden toegerekend.

De raad heeft daarentegen ingestemd met het voorstel van het College om deze post en de restwaarde van het theater in te brengen in de grondexploitatie Norfolkterrein.
Kostenpost t.b.v. Spuiforum in grondexploitatie Norfolkterrein € 3,8 mln
De beide andere posten (huisvestingsbudgetten en exploitatie) kennen nog aanzienlijke risico's.

Vergelijk de ervaringen die in Utrecht met de tijdelijke huisvesting voor het Muziekpaleis, zijn opgedaan. De zogenaamde Red Box in Leidsche Rijn en de aanloop verliezen vormen een enorme budgetoverschrijding van een project. De factoren die de overschrijding veroorzaken, weinig publiek door onbekendheid met gebouw, veel grotere zaalcapaciteit, technische problemen, etc. zullen ook het Spuiforum spelen. Kennelijk wil het Haagse College niet leren van de ervaringen van de collega's in Utrecht.

Daarnaast vergeet het College het feit dat als de instellingen in Scheveningen door achterblijvende kaartverkoop en afhaken publiek minder inkomsten krijgen; dit leidt hetzij tot huurderving, hetzij tot compensatie in de subsidie voor de instellingen. (PM)


  1. In IPSO verstopte kosten Spuiforum

ISPO DSO/2013.1223 (IPSO: InvesteringsProgramma Stedelijke Ontwikkeling) meldt de volgende kosten die direct toegewezen kunnen worden aan de realisatie van het Spuiforum in haar huidige vorm.

  • Schedeldoekshaven (afstemming op Mercure hotel) € 3.0 mln.

  • Wijnhaven II (inrit parkeergarage ('spaghetti')t.b.v. realisatie Spuiforum € 1.0 mln.

  • MPG dekking risico's marktwerking (blz 17) € 4.2 mln.

Totaal in IPSO - budgetten die een € 8.2 mln.


  1. In risicoreserve Grondbedrijf opgenomen post voor Spuiforum € 5.4 mln.

oorzakelijk verband hebben met Spuiforum
In totaal heeft de gemeente de volgende kostenposten, die direct voortvloeien uit het project Spuiforum buiten de projectbegroting Spuiforum gebracht, door deze kosten weg te moffelen in andere begrotingsposten:

  • Kosten tijdelijke huisvesting in grex Norfolkterrein € 3,8 mln.

  • In IPSO verstopte kosten Spuiforum € 8.2 mln.

  • In risicoreserve Grondbedrijf opgenomen post € 5.4 mln. +

Totaal weggemoffelde kostenposten € 17.4 mln.

(+ PM posten)

3. Onvolkomenheden in oorspronkelijke budget
Sprookje 1: Oppervlakte gebouw groeit met 15% terwijl de kosten gelijk zouden blijven

De budgetraming d.d. 6 juni 2013 heeft betrekking op de zogenaamde ‘frozen set’ tekeningen van het Voorlopig Ontwerp, dat overigens van later datum is (!). In de brief van het College aan de Raad d.d. 28 juni 2013 verklaard het College dat de substantiële groei in omvang van de vloeroppervlakte (15%) financieel wordt gecompenseerd door zgn. ‘optimalisaties’ in het ontwerp (lagere verdieping hoogten, vervallen doos in doos constructies, veel goedkopere prefab betonconstructie, etc).

Deze optimalisaties moeten dus deel uitmaken van de budgetraming van 6 juni 2013. Dat is echter niet te controleren omdat de betreffende stukken door het College geheim worden gehouden.

Deze optimalisaties zouden zijn verwerkt door de bouwkostendeskundige op basis van hun participatie in het ontwerpteam (eerste hand informatie) en de zogenaamde ‘Frozen set‘ in de budgetraming en investeringsbegroting. Hier zijn echter de nodige kanttekeningen bij te maken.


Weinig tijd voor kostenraming en advisering van ingeschakelde deskundigen

Van belang is dat de bouwkostendeskundigen IGG is pas per april 2013 gecontracteerd en heeft tot 6 juni slechts enige weken heeft kunnen participeren in het project. Bovendien is IGG niet deskundig ten aanzien van de installatiekosten (die grofweg 1/3 van de bouwkosten uitmaken) dat deel van de kostenraming is de verantwoordelijkheid van TPA. Ook de installatieadviseur (TPA) heeft slechts enkele weken kunnen participeren in het project. TPA en Aronsohn leveren hun eerste beschouwingen pas af per 21 juni 2013 terwijl de kosten per 6 juni 2013 door het College begroot zijn! In hoeverre er een gedegen begroting gemaakt kan zijn in de beperkte beschikbare tijd is dubieus, mede gezien de referenties van de adviseurs die de begrotingen opgesteld hebben. Constructieadviseur Arensohn maakt in zijn rapport een stevig voorbehoud m.b.t. de fundering door de huidige P-kelder en de gevelconstructie. In het VO van Neutelings zijn de ingrepen in de P-kelder voor fundering, technische installaties, liftputten en roltrappen dan ook niet zichtbaar.


VO is onvoldoende basis voor een betrouwbare kostenraming

Daarnaast biedt het voorliggende Voorlopig Ontwerp is een ontoereikende basis voor een uitputtende budgetraming, omdat het onvolledig is en omdat veel (technische) aspecten nog onvoldoende duidelijk zijn. Belangrijk is ook dat de rapporten van verschillende adviseurs (constructies, theatertechniek, akoestiek) van later datum zijn dan de kostenraming resp. het VO.

Het is daarom niet mogelijk dat de kostendeskundigen kostendeskundigen (bouw, installaties, theatertechniek) in staat zijn geweest een uitputtende en goed doortimmerde budgetraming op te stellen voor een dergelijk complex en onvolledig uitgewerkt ontwerp.
Sprookje 2: VO voldoet niet aan het Programma van eisen

De analyse van BBN op basis van een actueel Voorlopig Ontwerp (van iets latere datum dan 6 juni) toont nog meer manco’s in het VO; zoals zalen die niet voldoen aan de beoogde capaciteit, constructies die het normale gebruik in de weg staan, trappenhuizen die niet kunnen functioneren, constructies die ontbreken, luchtschachten die gebruik van liften ernstig beperken, als mede een tekort ten aanzien van de geprogrammeerde(gevraagde) ruimten. Zo voldoet de Danszaal met amper 1.100 stoelen niet aan het PVE - feitelijk is de nieuwe danszaal in het VO zelfs aanzienlijk kleiner dan die van het huidige Lucent Danstheater. Dit VO van kort na 6 juni voldoet daarmee niet aan het Programma van Eisen, dat weliswaar op een later tijdstip is toegevoegd aan de "frozen set" . Het gevolg zal zijn dat om aan het PvE te kunnen voldoen, een aanzienlijke uitbreiding van de omvang plaats zal moeten vinden met dito kostenstijging tot gevolg. PM


Het College bevestigt de tekortkomingen

Het College en Twijnstra Gudde, erkennen impliciet deze tekortkomingen. Immers zij zullen later - in opdracht van B&W - verklaren (bij de vergelijking met de door Neutelings uitgewerkte hergebruikvariant) dat de geconstateerde tekortkomingen ten opzichte van het PvE in de uitwerking van VO naar DO als sneeuw voor de zon zullen verdwijnen. Het laatste is twijfelachting indien men de aard en omvang van de tekortkomingen en de wijzigingen in het VO goed analyseert.


Sprookje 3: optimalisaties van VO naar DO zijn nauwelijks mogelijk of hebben enorme kostenconsequenties

Binnen het oorspronkelijke ‘competitie plan’ waarvoor in 2010 gekozen is, zou deze uitspraak (dat de beperkingen in de uitwerking van VO naar DO geëlimineerd kunnen worden) correct geweest kunnen zijn omdat in dat plan de gevelzone vrij indeelbaar was (de trappenhuizen waren toen geen verstoringen in de vrije indeelbaarheid van de gevelzone).

In de latere uitwerking van het 'competitie plan' zijn helaas de sterke punten van dat plan (de sterke en transparante structuur) verloren gegaan. De vrije indeelbaarheid lijkt te zijn ingeruild voor het wegwerken van de onveiligheid van het oorspronkelijke plan. Hoe dan ook leidt het oplossen van een aantal tekortkomingen in het VO tot ingrijpende aanpassingen van de hoofdstructuur van het gebouw met enorme kostenverhogingen als gevolg.

Nog vreemder is dat het College besparingen opvoert die haaks staan op het Programma van Eisen en een bouwbaar en functioneel ontwerp. Bovendien is de Post Onvoorzien zodanig gereduceerd (zie ook onder punt 5.) dat er binnen het bouwbudget nauwelijks ruimte is om deze 'optimalisaties' (in gewoon Nederlands: tegenvallers) op te vangen.


Besluit gemeenteraad op 31 oktober gebaseerd op achterhaalde informatie

Het is prudent beleid bij besluitvorming te handelen op basis van de bekende, actuele, informatie en niet op basis van achterhaalde en oude gegevens. Waarom heeft het College geen geactualiseerde begroting willen voorleggen? Waarom heeft de Raad per 31 oktober 2013 geen geactualiseerde begroting kunnen raadplegen of willen vragen. De reden ligt voor de hand: de kosten hadden toen al de limiet van 181.1 miljoen feitelijk ruim overschreden.


BBN adviseurs constateert in september 2013 in een second opinion dat de begroting d.d. 6 juni 2013 aanpassing vereist vanwege diverse tekortkomingen in het VO en nog te verwerken nadelen:


  1. Niet vervallen doos in doos constructies € 4.400.000

(het hele complex is bijna doos in doos)

  1. De niet gerealiseerde constructieve besparingen) € 2.000.000

(wel duur staal in plaats van goedkoper beton)

  1. Niet gerealiseerd programma BVO 1.600 m2 € 4.000.000

  2. Vervallen programma (expeditie inpandig?) BVO 1.000 m2 € 2.500.000

  3. Door constructies vervallen parkeerplaatsen 58 stuks € 2.900.000

  4. Voor onvoldoende fietsen stalling (zijn in ander bestemmingsplan gepland) PM

  5. Herstel niet voldoen aan logistieke eisen PM

  6. Er voldoen een aantal ruimtes niet aan het PVE Studio 1 zou aansluiten op de zaal

maar ligt een verdieping hoger, de repetitiezaal van het RO is qua volume te klein. PM

  1. De mindervaliden toegankelijkheid van keuken en ensemblezaal voldoet niet PM

  2. Herstel niet geplande theatertechniek PM

Het overzicht van de theateradviseur is niet verwerkt.

  1. Herstel niet aansluitende trappenhuizen en liften PM

  2. Integratie commerciële functies. PM

13 Ruimte- en losplaatsen op de begane grond voldoen niet aan de ARBO eisen PM
Totaal in frozen set ontbrekende kosten: € 15.8 mln
Ad 5 Opschuiven Spuiforum veroorzaakt nog groter verlies aan parkeerplaatsen. De in onderzoek zijnde verschuiven van het Spuiforum ca. 5 meter richting Stadhuis zal tot gevolg hebben dat er in de parkeergarage onder het Spuiplein dat er in de garage nog meer beperkingen ontstaan, waardoor er nog meer parkeerplaatsen komen te vervallen. De kans dat de garage (na onteigening) in het geheel niet meer toegankelijk is voor auto's en gedevalueerd wordt tot een dure fietsenstalling annex technische ruimte is zeker niet ondenkbeeldig. De PM voor het verlies van de overige parkeerplaatsen loopt richting € 10.000.000.

De hardnekkige onwil van wethouder Norder om in januari jl. in de raadscommissie desgevraagd een schets van de nieuwe situatie te overleggen, is in dit verband veelbetekenend.



4. Sprookje 4: Planning ontwikkeling Spuiforum niet reëel

De wethouder stelt dat het realiseren van de hergebruik variant langer zou duren dan nieuwbouw en dat een jaar extra € 3.000.000 aan rentelasten en prijsstijgingen zou veroorzaken.



Complexe en kostbare funderingtechniek door de bestaande parkeerkelder heen

Indien men zich echter verdiept in de doorlooptijd van wat ingewikkelder projecten van NRA kan men sowieso vast stellen dat het College optimistisch heeft gepland. Als men de tekst van Aronsohn Raadgevende Ingenieurs omtrent de fundatie, bestaande garage en constructie leest, hoeft men zich geen illusie te maken omtrent de planning van de ruwbouwfase van dit deel van het project. Immers, Aronsohn gaat voor de kostenraming uit van een fundatietechniek (Fundex) met complexe werkzaamheden (het tegen de waterdruk in heien en boren door de parkeerkeldervloer in een goed waterdoorlatende bodem (denk aan de tramtunnelproblemen!), met ook zeer ingrijpende aanpassingen in de garagekelder en het dak van de garage.


Slopen van de parkeergarage is eigenlijk logische oplossing

De vraag is waarom door het College voor deze moeizame fundatieoplossing is gekozen. Het is voor het maken van de complexe fundering voor het zeer grote Spuiforum technisch minder riskant om de parkeergarage te slopen. Dat heeft tevens het voordeel dat dan een voldoende grote parkeergarage kan worden gebouwd om de parkeerproblematiek voor een dergelijk megatheater op te lossen. Het is niet onwaarschijnlijk dat het College in deze fase, om nu niet boven de 181.1 miljoen uit te komen en om reden van vertraging, nu (nog) niet met deze kostenverhogende oplossing is gekomen.


Nu al minimaal een half jaar vertraging (o.a. door beroep bij de Raad van State)

Dat de planning niet realistisch is, blijkt daarnaast ook uit de vergelijking van het aanbestedingsplan van juni 2013 met de op 31 januari 2014 aan de Raad voorgelegde aanbestedingstrategie. Opvallend is dat het College vragen over planning in de betreffende Commissievergadering niet meer concreet beantwoordt. Het is een signaal dat ook het College weet dat de planning niet gerealiseerd kan worden.

Dit komt ongetwijfeld doordat een aantal belanghebbenden beroep tegen het bestemmingsplan heeft aangetekend bij de Raad van State. Naar alle waarschijnlijkheid zal de werkingssfeer van het bestemmingsplan worden geschorst, zodat er geen vergunningen en onteigeningsprocedures op dit bestemmingsplan kunnen worden gebaseerd, totdat de Raad van State een definitieve uitspraak doet. Als het bestemmingsplan daarbij al overeind blijft, dan mag worden verwacht dat de gemeente op onderdelen haar huiswerk zal moeten overdoen. Deze proceduregang leidt tot een vertraging van tenminste één jaar; een vertraging van twee jaar is meer waarschijnlijk.
Vertraging door de aanpak van de aanbesteding

De stand van zaken rond de voorbereiding van de aanbesteding, (denk daarbij aan de voorbereiding ven de besluitvorming over de wijze van uitvoering van de aanbesteding) en de formele termijnen, laat zien dat de vertraging nu al oploopt tot zo’n half jaar.


Marktconsultaties waarschijnlijk noodzakelijk en vertragend

Daarbij nog geen rekening gehouden met het gegeven dat de door het college als complex, duur en tijdrovende beschreven marktconsultaties voorafgaand aan de voorgestelde concurrentiegerichte dialoog alsnog nodig zullen zijn. De brief van het College aan de Raad over dit onderwerp is bijzonder onduidelijk en zeker voor dit stadium van het project. De wijze waarop, zonder onderbouwing, marktconsultaties in de voorgelegde aanbestedingstrategie ingevoegd worden, doet vermoeden dat het college begrijpt dat, gezien de ingewikkelde en risicovolle aanbestedingswijze, deze consultaties niet te vermijden zal zijn om de markt over te halen om deel te nemen aan deze aanbesteding.

De gemeente wil dat de markt de risico’s neemt, de markt moet ze dan wel transparant kunnen maken en willen aanvaarden. Risico’s worden uiteraard niet gratis overgenomen.
Vertraging van 3 tot 6 maanden is en theaterseizoen later openen

Indien de start van een Theaterseizoen niet wordt gehaald, zit er opeens veel ruimte in de planning. Dat is nu kennelijk al aan de hand. Immers, 3 maanden of 6 maanden achterlopen betekend automatisch een theaterseizoen later openen en daarmee het wegvallen van de druk op de planning. De oorzaak hiervan is dat het in gebruik nemen van een (groot en complex) theater tijdens het seizoen is gezien de relatief kleine staf niet mogelijk zal zijn. Om een zaal bespeelbaar te maken met die beperkte staf is men zeker 12 weken bezig, terwijl dan de reguliere voorstellingen stil komen te liggen.


Dat er sprake zou zijn van een tijdverlies van 6 tot 12 maanden op de planning was reeds langer duidelijk, aangezien de vrienden van het Residentie orkest reeds in december 2013 geïnformeerd werden dat zij ook in het volgende seizoen (2014-2015) nog welkom zouden zijn aan het Spuiplein. Dit was medio november 2013 al bekend. Dat de sloop per oktober 2014 zou moeten plaatsvinden is door het College aangevoerd om met spoed en via een uiterst onzorgvuldige procedure een omgevingsvergunning te kunnen verlenen voor het Zuiderstrandtheater. Met als gevolg dat ook deze vergunning wordt aangevochten en wellicht vernietigd zal worden.
Achterstand op Planning indien € 3.000.000

de benadering van de Wethouder wordt gevolgd

5. Sprookje 5: Speculatieve begroting om gat dicht te rekenen

Uit de second opinion van Twijnstra Gudde (TG) blijkt dat deze van mening is dat op de installatiekosten zeker 5% taakstellend bezuinigd moet worden. Op basis hiervan heeft het College het budget voor installaties verlaagd met 5%. Het is zeer de vraag of dat reëel en haalbaar is gezien de uitgesproken ambities ten aanzien van duurzaamheid.Bovendien is het zeer de vraag waarom het College afwijkt van het advies van door haar ingehuurde inhoudelijk deskundigen.


Veronderstelde korting door ‘marktwerking’ is speculatief

In de begroting d.d. 06.juni 2013 is een correctie doorgevoerd van 5% voor verwachte marktwerking, dit met een verwijzing naar BDB (Bureau Documentatie Bouwwezen, de autoriteit omtrent kostenontwikkeling en prognoses in Nederland). Het opnemen van ‘marktwerking’ als een reducerende correctie op de raming in dit stadium, ruim 1,5 jaar voor aanbesteding (de proof of the pudding), moet vanuit een oogpunt van goed begrotingsbeleid minstens als speculatief omschreven worden.




  1. Kosten worden direct genomen en voordelen worden pas genomen als ze reëel worden.

  2. BDB geeft aan dat de bouwmarkt (grote aannemers) medio 2014 gesaneerd zal zijn en de grote aannemers dan hun organisatie aangepast hebben aan het gereduceerde marktvolume. Aangezien concrete aanbesteding voor medio 2014 niet reëel is, moet het opnemen van een korting voor marktwerking als speculatief gekwalificeerd worden.

  3. TG maakt melding dat het aspect marktwerking afhankelijk is van de planning en van de economische ontwikkeling. Planning wordt niet gerealiseerd, de bouwmarkt is nagenoeg gesaneerd en wordt weer positief en Nederland is plotseling koploper in economische groei.

Een prudent bestuur laat zich niet overhalen om bij een raming op een Voorlopig en onvolledig VO en een gebrekkig PvE veronderstelde voordelen, die eventueel pas na ca. 1,5 jaar verzilverd kunnen worden, in te boeken. Dit bewust 'dichtrekenen' van het project is wishfull thinking en onverantwoord bestuur.


Het niet realiseren van de beoogde marktwerking resulteert in 8 miljoen toename van kosten
Twijnstra Gudde geeft aan dat de berekende bouwkosten van het Voorlopig Ontwerp van 6 juni 2013 boven het gestelde budget van 181.1 miljoen ligt. Dat gat wordt door het College dicht gerekend door de berekende bouwkosten te korten met 5% marktwerking.

Teruggrijpend naar de kosten ten tijde van de architectenselectie kan zonder meer gesteld worden dat de voorgecalculeerde marktwerking van 5% netto uitkomt op een niet realistische korting van € 6.000.000 incl. afgeleide kosten wordt het dan ongeveer bruto € 8.000.000. Door de vondst van de ‘marktwerking’ wordt dit bedrag op 31 oktober buiten de begroting Spuiforum gehouden.


TG voegt daaraan nog toe een aantal rationalisaties ter overweging om binnen het budget te blijven en een taakstelling van 5% op het budget technische installaties door te voeren. Deze taakstelling in een VO stadium geeft nadrukkelijk aan dat er netto nog eens € 2.000.000 bezuinigingen doorgevoerd moeten worden om binnen het budget te komen. Ook deze kosten worden via een ‘taakstelling’ buiten de begroting Spuiforum gehouden (gemanipuleerd).
TG stelt vast dat het voorgelegde plan het budget overschrijdt met € 10.000.000
Opgemerkt dient te worden dat deze overschrijding nog geheel los staat van de eerder genoemde niet gerealiseerde optimalisaties en nog te verwerken onvolkomenheden.

De wijze waarop deze overschrijding wordt dichtgerekend is speculatief: Voordelen mogen volgens prudente administratieve gewoonten pas worden ingeboekt op het moment dat deze gerealiseerd zij en niet als wensdenken ingeboekt om een plan haalbaar te maken.

Daar komt nog bij dat in de ramingen de Post Onvoorzien is verlaagd van 15% naar 10%.

Bij dergelijke complexe en omvangrijke projecten moet in deze planfase standaard worden gerekend met tenminste 15% onvoorzien. Bovendien heeft het bestuur aangekondigd dat de meerkosten als gevolg van de "gefaseerde sloop" van het Danstheater en de aanpassingen aan het Zuiderstrandtheater ten laste van de Post Onvoorzien worden gebracht.


Waarmee feitelijk al voordat het Definitief Ontwerp wordt gepresenteerd een greep in de kas wordt gedaan en de Post Onvoorzien verder is verminderd. Dit betekent dat er binnen het bouwbudget nog nauwelijks ruimte is om tegenvallers op te vangen.

6. Ontkennen forse meerkosten in verband met onteigening hotel

Het was van meet af aan duidelijk dat voor dit ontwerp Spuiforum het Mercure Hotel en het restaurant moeten worden aangekocht en zo nodig onteigend. Deze realiteit wordt nu gedoseerd door het College aan de Raad toegediend met de tekst dat gedeeltelijke onteigen een optie is.


Sprookje 6: Door college gewenste partiële onteigening is niet reëel

De jurist van de eigenaar heeft de Raad duidelijk gemaakt hoe slecht dit aspect door het College is voorbereid en dat indien de eigenaar en de hotel operator (er zijn 2 belanghebbende partijen) niet bereid zijn mee te werken aan partiële onteigening, de Gemeente eigenaar zal worden van een Hotel met 159 kamers waarvan de onderste verdiepingen integraal verbouwd moeten worden om het gebouw weer te laten functioneren als hotel.


De noodzakelijke verwerving of 5 jaar schadeloosstelling van de parkeergarage is ook vanaf dag nul onvermijdelijk geweest en zou zonder meer in de budgettering verwerkt moeten zijn.
De eigenaren (hotel en garage), de hoteloperator (Accor) en het restaurant zullen proberen een maximale vergoeding te bewerkstelligen.

Ten aanzien van de restwaarde kan de gemeente zich niet rijk rekenen, mede gezien de ervaring die zij heeft opgedaan met Wijnhaven. Een gebouw dat uit de markt wordt genomen door de Gemeente is en blijft het probleem van de Gemeente en heeft geen hogere waarde dan de locatie waarde minus sloopkosten en rente tot overdracht aan nieuwe koper.


Kosten van de onteigening

Een hotel als Mercure kent per hotelkamer een waarde van ongeveer € 200.000. Daar komt nog bij de schadeloosstelling voor de overige inkomsten (vergadering, cursussen, recepties partijen etc). verder is er nog een waardering voor de goodwill en een vergoeding voor het moeten opgeven de zeer centrale locatie.

Al met al is een schadeloosstelling het hotel bij totale onteigening van rond de 45 miljoen een reële verwachting. Wij schatten dat in de projectbegroting een bedrag van max. € 5,0 mln voor verwerving van trappen e.a. is opgenomen. Gerekend moet dus worden met een overschrijding van € 40 mln. bij de onteigening van het hotel.
De eigenaar van de garage zal zonder meer 4 à 5 jaar verloren exploitatie vergoed willen hebben terwijl bij een eventuele terug levering het verdien potentieel van de resterende garage zal bepalen wat de waarde zal zijn. De verloren marge op een garage met 280 parkeerplaatsen kan voor een periode van 5 jaar becijferd worden op € 2.500.000.
Ook Accor zal als operator van het Mercure versnelde afschrijving, onrendabele investering, exploitatie verlies, aanloopkosten en verplaatsingskosten naar een nieuwe locatie claimen een post die per kamer snel op € 10.000 begroot kan worden ofwel € 1.600.000.
De schadeloosstelling voor de onteigening voor het restaurant (mogelijke verplaatsing) zal een nieuwe inventaris en een jaar huur als compensatie van aanloop verliezen kan becijferd worden op een vergoeding van € 500.000 a 1 miljoen euro.
De claims van overige belanghebbende zijn door het College geheel buiten beschouwing gelaten terwijl ook deze kosten herkenbaar zijn als direct gevolg van de ontwikkeling van het Spuiforum in deze vorm. Deze kosten zouden niet noodzakelijk zijn bij een keuze voor een Spuiforum op basis van hergebruik.
Kosten planschade en nadeelcompensatie vallen onder projectkosten Spuiforum

Verschillende eigenaren en exploitanten in de omgeving van het Spuiforum komen in aanmerking voor tegemoetkoming planschade. Hoewel wethouder Norder in de gemeenteraad van 31 oktober 2013 ten stelligste beweerde dat deze kosten worden gedekt uit de Algemene Middelen, moeten deze kosten volgens de beheerregels van het Grondbedrijf wel degelijk ten laste van het project worden gebracht.

Voor elke prudente planner behoren deze kosten tot de projectkosten worden ze door de zogenaamd ‘slimme’ Haagse rekenmeesters weggewerkt in de Algemene Middelen alsof deze kosten losstaan van de Spuiforum plannen.
Kosten planschade en nadeelcompensatie PM

Kosten onteigening verhuld in de Algemene middelen € 45. 000.000

7. Aanloopverliezen niet begroot

Om het bedrijfsplan dicht te rekenen hebben de rekenmeesters een standaard trucje van projectontwikkelaars van stal gehaald. Namelijk het kunstmatig vergroten van de opbrengsten. Met de hoofdgebruikers zijn huurcontracten afgesloten waarin zij 70% van de kaartverkoop van vergrote zalen garanderen. Actueel is de gemiddelde bezettingsgraad van het NDT 62% en die van het RO wordt als lager geïndiceerd. Na een vergroting van de zaalcapaciteit ontstaat er een niet reële exploitatie verwachting waarin RO en NDT van uit een buitengaats locatie met 1.000 stoelen vanaf dag nul veel grotere zalen (1.300 resp. 1.500 stoelen) moeten gaan vullen met gemiddeld 70% verkochte plaatsen. Het muziekpaleis in Utrecht heeft als één van de laatste overschrijdingen aangegeven dat er voor het eerste jaar € 7.000.000 aanloop verliezen gedekt moeten worden.

Het lijkt niet meer dan reëel om ook dat voor het Spuiforum het eerste jaar een stevige post aanloopverliezen wordt begroot en men niet mag en kan verwachten dat men vanaf dag nul aan de prognoses zal gaan voldoen als er plotseling bij de aanvang van het nieuwe seizoen groeit van 1.000 stoelen Scheveningen naar meer dan 3.000 stoelen in het Spuiforum.

NB


Ook voor het Spuiforum is een post voor niet sluitende exploitatie opgenomen van € 0,9 mln in het eerste jaar, in tien jaar gelijkelijk afbouwend naar nul. Naar verwachting is dit veel te weinig en zal de exploitatie uiteindelijk nooit dekkend kunnen zijn. Alleen al omdat er met volkomen overspannen bezoekersaantallen voor de theaters wordt gerekend, zeker wanneer je die vergelijkt met de huidige cijfers.

Verder moet een belangrijk deel van de exploitatie door DMC uit commerciële activiteiten worden gedekt: musicals, congressen en andere zakelijke bijeenkomsten. Berenschoot oordeelde hier over dat dit niet echt waarschijnlijk is. Dit is niet alleen concurrentievervalsing (staatsteun) voor o.a. het Circustheater van Joop van de Ende, maar ook direct concurrerend met het onlangs door de gemeente teruggekochte Congresgebouw: The Hague World Forum. Onduidelijk is hoe de exploitatie van beide complexen zich tot elkaar verhouden.

Overigens worden de commerciële ruimtes (foyers, restaurants, winkels) gerealiseerd ten laste van de grondexploitatie en niet ten laste van het bouwbudget. In de Grex is hiervoor een bescheiden positief resultaat opgenomen. Het exploitatierisico van deze ruimtes komt dan ook t.l.v. de Grex en niet t.l.v. de exploitant DMC, waardoor deze risico's in de toekomst niet zichtbaar zullen zijn. Ook hier ontstaat een groot risico voor de gemeenschap indien de commerciële exploitanten uitblijven of alleen middels zware subsidies (staatsteun) bereid zijn over te gaan tot exploitatie..
Het budget voor aanloopverliezen is ontoereikend € 5.000.000

Samenvatting prognose kosten Spuiforum per 1 maart 2014
Bedragen in € mln
Door de raad geaccordeerd budget (raming 06 juni 2013) € 181,1

Kosten Spuiforum weggemoffeld in andere begrotingsposten € 17,4



Reeds door de Raad geaccordeerd kostenniveau € 198,5


  1. Kosten van tekortkomingen in VO € 15,8

  2. Achterstand op planning € 3.0

  3. Speculatief incalculeren 'marktwerking' aanbesteding € 10.0

  4. Meerkosten onteigening hotel e.a. € 45,0

  5. Niet gerekende aanloopverliezen € 5,0

Tussenstand per 1 maart 2014 € 277,3

(excl. PM posten)

Alle bedragen x 1.000.000


Te verwachten overschrijding minimaal € 96,2 miljoen, excl. PM-posten


Tot slot:

Wij zijn van mening dat het voorgaande een betrouwbare inschatting van de kostenoverschrijdingen (excl. tal van PM-posten) vormt.

Als referentie kan worden verwezen naar het recentelijk in Utrecht opgeleverde muziekpaleis Tivoli Vredenburg, een combinatie van de renovatie van de huidige zaal met 3000m2 nieuwbouwprogramma. Een eerste investeringsraming waarop de besluitvorming werd gebaseerd bedroeg 97 miljoen. Inmiddels is de investering opgelopen tot bijna 140 miljoen.

De vraag is steeds weer of zorgvuldiger ontwerp en kostenramingen dit soort overschrijdingen eerder kunnen signaleren. De kosten van het nieuwbouwdeel in Utrecht liggen ruim boven de €4200,- per m2 BVO.

Als we de investeringskosten voor de nieuwbouw vergelijken met andere nationale en internationale projecten dan blijkt dat de kosten per m2 bvo zijn gestegen van ongeveer 3000,- per m2 bvo naar € 4200,- per m2. Dit laatste bedrag komt dan ook veel beter overeen met ervaringen elders.

Met 46.700 m2 bvo komt het Spuiforum dan uit op ca. € 200 miljoen (excl. verwervingskosten en niet verrekenbare BTW). Hierbij moet worden aangetekend dat het Spuiforum een aanzienlijk complexer gebouw (gecombineerd programma van theaters met conservatorium, constructie, fundering en gevelstructuur) kent, waardoor de investeringskosten per m2 nog hoger zullen uitvallen.

Inclusief kosten van verwervingskosten en BTW staat het investeringsniveau van € 286 mln. tenminste in verhouding tot dat van het Muziekpaleis Vredenburg.


11. Conclusie

Per 1 maart 2014 dienen de kosten van het Spuiforum te worden begroot op 277,3 miljoen euro. Dat is excl. PM’s ruim 96 miljoen euro meer dan het Haagse College wil doen geloven.

Op basis van het voorgaande kan met enige onderbouwing worden gesteld dat het College de Raad en de bevolking niet correct heeft geïnformeerd en onjuiste keuzes aan de Gemeenteraad heeft voorgelegd.
Waar burgemeester van Aartsen in een interview met Radio West op 31 oktober 2013 nog zei: “Wij hebben niemand belazerd”, moet nu worden vastgesteld dat gemeentebestuur - met steun van de coalitiepartijen PvdA, D'66, VVD en CDA - tot op de dag van vandaag gewoon doorgaan met de misleiding van de Haagse bevolking. Hoe gaan Burgemeester en Wethouders deze misleiding en enorme kostenoverschrijding aan de inwoners van Den Haag uitleggen?

De waarheid moet niet alleen bedacht worden, maar ook gebracht wordenCicero





Dovnload 65.05 Kb.