Thuis
Contacten

    Hoofdpagina


Hypotheekrenteaftrek stimuleert hypotheekbezit Een algehele hervorming van de Nederlandse woningmarkt

Dovnload 283.73 Kb.

Hypotheekrenteaftrek stimuleert hypotheekbezit Een algehele hervorming van de Nederlandse woningmarkt



Pagina1/4
Datum05.12.2018
Grootte283.73 Kb.

Dovnload 283.73 Kb.
  1   2   3   4



Hypotheekrenteaftrek stimuleert hypotheekbezit

Een algehele hervorming van de Nederlandse woningmarkt

Bachelorscriptie Willemien van der Windt 313457

Erasmus Universiteit Rotterdam

Algemene Economie juli 2010

Scriptiebegeleider: Prof. dr. J. van Sinderen

Inhoud

1 Inleiding 4

2 Koopsector 5

2.1 Eigenwoningforfait 5


2.2 Impliciete subsidie 6
2.3 Expliciete subsidie 7
2.4 Andere heffingen op de eigen woning 8
2.5 Motief voor subsidiëring eigen woning 8

3 Huursector 10

3.1 Huurprijsregulering 10
3.2 Woningbouwcorporaties 10
3.3 Huurtoeslag 11

4 Ondoelmatigheden woningmarkt 12

4.1 Gestegen woningprijzen 12
4.2 Beslag op de overheidsfinanciën 14
4.3 Subsidiëring eigen woning 15
4.4 Overdrachtsbelasting 16
4.5 Huurprijsregulering 17
4.6 Huurtoeslag 18
4.7 Rondpompen van geld 18
4.8 Kloof tussen huur- en koopsector 18

5 Subsidiëring eigenwoningbezit 19

5.1 Betekenis van een eigen woning 19
5.2 Maatschappelijke voor- en nadelen 20

6 Risico´s op de hypotheekmarkt 22

6.1 Betalingsrisico 22
6.2 Vermogensrisico 23
6.3 Kredietrisico 24

7 Hervormingen in het buitenland 26

8 Beleidsscenario´s voor de woningmarkt 29

8.1 Uitgangspunten 29


8.2 Drie beleidsscenario´s 31
8.3 Woningmarkteffecten 32
8.4 Koopkrachteffecten 34

9 Conclusie 38

10 Referenties 40
1 Inleiding

De Nederlandse overheid ziet de woningmarkt als een publiek belang. De belangrijkste doelstellingen van het woningmarktbeleid die de overheid nastreeft, zijn de beschikbaarheid, de betaalbaarheid en de kwaliteit van woningen te vergroten.1 De overheid intervenieert op veel terreinen van de woningmarkt om zo deze doelstellingen te beogen. De laatste jaren ziet men steeds meer in, dat de woningmarkt niet doelmatig functioneert. Zo is de hypotheekrenteaftrek ingevoerd om het eigenwoningbezit te stimuleren. In feite stimuleert deze fiscale regeling alleen het bezit op een hypotheekschuld. De hypotheekrenteaftrek werd lange tijd gerechtvaardigd doordat de huizenprijzen bleven stijgen. Door de wereldwijde economische crisis stortte de huizenmarkt in 2008 in. Het taboe op de hypotheekrenteaftrek is zo langzamerhand verdwenen. Ook de huurmarkt brengt een aantal ondoelmatigheden met zich mee. Deze bachelorscriptie probeert een inzicht te geven in de manier waarop de woningmarkt hervormd kan worden, zodat de ondoelmatigheden worden geminimaliseerd. Een belangrijk bijeffect van de hervormingen waarbij rekening moet worden gehouden, zijn de koopkrachteffecten voor zowel eigenwoningbezitters als huurders.

Allereerst zal de huidige overheidsbemoeienis op de markt voor koopwoningen aan bod komen. De combinatie van aftrekbaarheid van hypotheekrentekosten en een bescheiden bijtelling van het eigenwoningforfait betekent een impliciete subsidie voor eigenwoningbezitters. Daarnaast kijk ik ook naar de huursector, omdat ook in deze markt subsidies plaatsvinden. Dit gebeurt via de huurprijsregulering en de huurtoeslag. Kennis over de overheidsbemoeienis op de koop- en huurmarkt is nodig om een inzicht te kunnen geven in de ondoelmatigheden van het huidige woningmarktbeleid wat in hoofdstuk vier aan de orde komt. In hoofdstuk vijf wordt toegelicht waarom het eigenwoningbezit in Nederland eigenlijk zo belangrijk wordt gevonden. Door de stimulering van het eigenwoningbezit heeft Nederland een erg hoge hypotheekschuld opgebouwd. De risico’s voor zowel hypotheekverstrekkers als eigenwoningbezitters die hiermee gepaard gaan worden in hoofdstuk zes beschreven.

Het wordt duidelijk dat de woningmarkt rijp is voor hervorming. Hoofdstuk zeven beschrijft hervormingen van de woningmarkt in West-Europese landen. Hier kunnen wellicht enkele lessen uit worden getrokken. Ten slotte komen er in het laatste hoofdstuk drie beleidsscenario’s aan bod die de woningmarkt hervormen. De effecten voor de woningmarkt en voor de koopkracht van woningconsumenten bepalen uiteindelijk de keuze voor de meest geschikte hervorming van de woningmarkt.



2 Koopsector

De overheid intervenieert op de eigenwoningmarkt om het kopen van een eigen woning aantrekkelijker te maken. De overheid probeert dit te bewerkstelligen doordat de fiscale behandeling van de eigen woning zo is ingericht dat eigenwoningbezitters impliciet gesubsidieerd worden. Starters hebben daarnaast recht op een expliciete subsidie, zodat het ook voor hen aantrekkelijk wordt om een eigen woning aan te schaffen.



2.1 Eigenwoningforfait
In box 1 van ons belastingstelsel wordt het inkomen uit werk en woning belast. De fiscus kent een waarde toe aan het woongenot van eigenwoningbezitters en dit wordt het eigenwoningforfait genoemd. Onder een eigen woning wordt een gebouw dat als hoofdverblijf dient voor particulier gebruik verstaan. Het woongenot wordt fiscaal als inkomen in natura gezien waarover je belasting moet betalen. Het eigenwoningforfait is gekoppeld aan de WOZ-waarde van je huis. Deze wet Waardering Onroerende Zaken zorgt ervoor dat gemeenten elk jaar hun onroerende goederen taxeren, waaronder dus woningen. De gemeenten doen dit aan de hand van gegevens van het Kadaster. Huiseigenaren ontvangen aan het begin van ieder jaar een waardebeschikking waarin de WOZ-waarde is vermeld. Deze fictieve waarde is de prijs, naar mening van de gemeente, die de eigenaar zou kunnen krijgen bij verkoop op de waardepeildatum. Deze datum ligt één jaar voor de ingang van het belastingjaar waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld. Bij de waardering van huizen wordt er vanuit gegaan dat er geen enkel recht op is gevestigd, ze op eigen grond staan en niet zijn verhuurd. Het is de waarde in het economische verkeer alsof de eigendom van de woning ‘vrij en onbezwaard’ kan worden overgedragen. In de werkelijkheid is dit lang niet altijd het geval.

Het eigenwoningforfait wordt berekend door een bepaald percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning te nemen. In tabel 2.1, op de volgende pagina, staan de percentages van 2010 die horen bij verschillende WOZ-waarden.



Tabel 2.1: Eigenwoningforfait 2

WOZ-waarde

Eigenwoningforfait = WOZ-waarde x onderstaand percentage

0,- tot € 12.500,-

0,00%

12.500,- tot € 25.000,-

0,20%

25.000,- tot € 50.000,-

0,30%

50.000,- tot € 75.000,-

0,40%

75.000,- tot € 1.010.000,-

0,55%

meer dan € 1.010.000,-

€ 5.555,- + 0,8% meer dan € 1.010.000,-

Het eigenwoningforfait wordt opgeteld bij het belastbare inkomen uit werk en geheven volgens het tarievensysteem van box 1. In 2009 is het maximum van 1,6 miljoen WOZ-waarde waarover het eigenwoningforfait wordt berekend afgeschaft. In de periode 2010-2016 wordt het percentage bijtelling bij een WOZ-waarde van meer dan € 1.010.000 in zeven stappen verhoogd tot 2,35%. De inkomens die in de hoogste belastingschijf vallen, betalen na 2016 een belastingpercentage dat gelijk is aan het belastingpercentage in box 3.3

2.2 Impliciete subsidie
Het kopen van een eigen woning brengt de nodige kosten met zich mee. Kosten die gemaakt zijn ten behoeve van de financiering van de eigen woning zijn fiscaal aftrekbaar. Zo kunnen onder andere de afsluitkosten, taxatiekosten en de rentekosten op een hypotheek van het belastbare inkomen uit box 1 worden afgetrokken. Over deze aftrekposten is men geen belasting verschuldigd. De hypotheekrenteaftrek is in 1893 ingevoerd om het eigenwoningbezit te stimuleren. Het stimuleert eigenwoningbezitters uiteindelijk om hun woning (blijvend) te financieren met vreemd vermogen, aangezien de kosten die bij deze vorm van financieren gemaakt worden, fiscaal aftrekbaar zijn. Eigenwoningbezitters krijgen via deze maatregel een impliciete subsidie van de overheid.

De hypotheekrenteaftrek heeft ruim een eeuw na zijn invoering een aantal beperkingen ondergaan. De fiscale aftrekbaarheid van hypotheekrentekosten is sinds 1997 beperkt tot geleend vermogen dat ook daadwerkelijk in de eigen woning is gestoken. Sinds 2001 is de aftrekbaarheid van hypotheekrente beperkt tot een periode van 30 jaar na afsluiting van de hypotheek en mogen de rentelasten behorende bij een tweede huis niet meer afgetrokken worden. Een andere beperking is de bijleenregeling, die sinds 2004 van kracht is. Deze regeling kan van toepassing zijn bij verhuizing van de ene koopwoning naar de andere koopwoning. Bij verkoop van de oude woning is de opbrengst meestal hoger dan de schuld. Deze overwaarde zal moeten worden geïnvesteerd in de aankoopprijs van de nieuwe woning, anders wordt de bijleenregeling toegepast. Deze regeling houdt in dat de lening waarover rente mag worden afgetrokken niet groter mag zijn dan de aankoopprijs van de nieuwe woning minus de overwaarde van de oude woning. Vanaf 1 januari 2010 geldt de bijleenregeling ook wanneer er wordt verhuisd naar een goedkopere woning.4



Waar de hypotheekrenteaftrek eigenwoningbezitters stimuleert om de woning met vreemd vermogen te blijven betalen, stimuleert de kapitaalverzekering eigen woning, spaar- of beleggingsrekening eigen woning, huizenbezitters om te sparen voor aflossing van de eigenwoningschuld. De rente over het gespaarde bedrag wordt dan vrijgesteld van belastingheffing. Deze vrijstelling mag niet hoger zijn dan de eigenwoningschuld en ook niet hoger dan € 150.500 (in 2010). Ook de sinds 2005 ingevoerde wet Hillen bevordert de financiering van de eigen woning met eigen middelen. Volgens deze wet kunnen eigenwoningbezitters een aftrekpost krijgen als de eigenwoningschuld (bijna) helemaal is afgelost. De aftrek geldt als de aftrekbare hypotheekrente lager is dan het eigenwoningforfait en bedraagt dan het verschil hiertussen. Deze wet Hillen stimuleert eigenlijk niet om de eigenwoningschuld af te lossen. Maar wanneer bezitters van een eigen woning eenmaal zijn begonnen met aflossen worden zij door deze wet in ieder geval niet ontmoedigd.

2.3 Expliciete subsidie
De impliciete subsidie van hypotheekrenteaftrek geldt voor iedere eigenwoningbezitter. Mensen met een laag inkomen, de starters op de koopmarkt, kunnen nog een financiële ondersteuning krijgen in de vorm van een koopsubsidie of een starterslening. Een koopsubsidie is een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten. De hoogte van de subsidie hangt af van het inkomen (en eventueel het inkomen van de partner) en van de hoogte van de lening. In een aantal gemeenten in Nederland kun je in aanmerking komen voor een starterslening. Deze aanvullende lening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van de woning en het maximale bedrag dat op basis van het inkomen geleend kan worden volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De hoogte van de starterslening hangt af van het inkomen, eigen vermogen en de voorwaarden van de desbetreffende gemeente. De koopsubsidie en de starterslening kunnen niet met elkaar gecombineerd worden.

2.4 Andere heffingen op de eigen woning
In het bezit zijn van een eigenwoning brengt nog twee andere heffingen met zich mee. Ten eerste zal men onroerendezaakbelasting (OZB) en andere lokale heffingen moeten betalen aan gemeenten en waterschappen. De OZB wordt ook vastgesteld op basis van de WOZ-waarde van de woning. Ten tweede is er nog de overdrachtsbelasting. Deze belasting zal moeten worden betaald wanneer men eigenaar wordt van een eigen woning en bedraagt 6 procent van de koopsom. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning wordt geen overdrachtsbelasting geheven, maar zal er een btw van 19 procent geheven worden.

2.5 Motief voor subsidiëring eigen woning
De netto subsidie voor de koopsector bedraagt in 2010 circa 15 miljard euro (figuur 2.1). Er zijn twee motieven voor de huidige fiscale behandeling van de eigen woning. Allereerst internaliseert het subsidiëren van eigenwoningbezitters eventueel aanwezige positieve externe effecten. Volgens de theorie leidt het internaliseren van externe effecten tot een betere allocatie en dus tot een verbetering van de welvaart. Het onderhoud van koopwoningen kan worden aangemerkt als een positief extern effect. We gaan er hierbij vanuit dat kopers hun woning beter zullen onderhouden dan huurders. Een goed onderhoud van een eigen woning heeft niet alleen baten voor de eigenaar, maar ook voor de hele buurt. Een tweede motief voor het subsidiëren van de eigen woning is dat de overheid een eigen woning als merit good ziet. Dit zijn goederen waarvan de overheid vindt dat de consumptie ervan gestimuleerd moet worden. De overheid doet dit dan vanuit een paternalistisch perspectief. In hoofdstuk 4 komt aan bod of de eigen woning daadwerkelijk als merit good gezien kan worden door de maatschappelijke voor- en nadelen van eigenwoningbezit tegen elkaar af te wegen.

Figuur 2.1: De subsidiëring in de koopsector in 2010, in miljarden euro’s5

Aftrek hypotheekrente 11,4


Gederfde vermogensrendementsheffing 7,7
Vrijstelling kapitaalverzekeringen 0,7
Opbrengst eigenwoningforfait - 2,2
Overdrachtsbelasting - 2,4
Netto subsidiëring 15,2

Ondanks de grote impliciete subsidies op de koopmarkt, beslaat Nederland in vergelijking met andere Europese landen geen heel hoog percentage eigenwoningbezitters, blijkt uit een onderzoek van Scanlon en Whitehead. Hun resultaten van de verdeling van de woningvoorraad in Europa staan in de onderstaande tabel. De Nederlandse huursector is daarentegen relatief groot en bestaat voor meer dan driekwart uit sociale huurwoningen. Nederland heeft hiermee het grootste percentage sociale huurwoningen. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de Nederlandse huursector verhoudingsgewijs sterk is gereguleerd. Dit komt in het volgende hoofdstuk aan bod.



Tabel 2.2: Internationale vergelijking verdeling woningvoorraad6




Eigenaar-bewoner (%)

Commerciële huur (%)

Sociale huur (%)

Aantal sociale huurwoningen

(x 1.000)

Nederland

54

11

35

2.400

Oostenrijk

55

20

25

800

Denemarken

52

17

21

530

Zweden

59*

21

20

780

Engeland

70

11

18

3.983

Frankrijk**

56

20

17

4.230

Ierland

80

11

8

124

Duitsland

46***

49

6

1.800

Hongarije

92

4

4

167

*Zweden: inclusief coöperaties
**Frankrijk: 6,1 % anders niet inbegrepen
*** Duitsland: inclusief gedeeld eigendom/equity

3 Huursector

Ook de huursector is in Nederland sterk gereguleerd. De overheid stimuleert de vraag naar huurwoningen via de huurprijsregulering, huurtoeslag en woningcorporaties die de huren kunstmatig laag houden.



3.1 Huurprijsregulering
Op het merendeel van de huurwoningen in Nederland (94 procent7) is de huurprijsregulering van toepassing. Zowel de hoogte van de huur als de jaarlijkse huurstijging worden door deze maatregel gereguleerd. Dit is het belangrijkste instrument dat de overheid inzet om kwalitatief goede woningen toegankelijk te houden voor huishoudens met een laag inkomen. Ook worden huurders mede door deze regulering beschermd tegen de marktmacht van verhuurders. De maximale gereguleerde huur wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel. Een administratief systeem waarbij punten worden toegekend voor kenmerken van de woning en haar omgeving. De huur van een ongereguleerde woning wordt bepaald door vraag en aanbod. De gereguleerde huur is in gewilde gebieden doorgaans een stuk lager dan wanneer de huur tot stand zou zijn gekomen door het mechanisme van vraag en aanbod. Feitelijk betekent dit dat huurders impliciet worden gesubsidieerd door de overheid. In 2008 ging dit om een bedrag van 7,7 miljard, circa 38 procent van de gecorrigeerde marktconforme huur.8

3.2 Woningbouwcorporaties
De meeste huurwoningen in ons land zijn in eigendom van woningbouwcorporaties. In 2009 waren er 430 corporaties in Nederland.9 De overheid heeft de woningbouwcorporaties een wettelijke taak opgelegd met betrekking tot de betaalbaarheid en de kwaliteit van wonen voor huishoudens met een laag inkomen. De overheid heeft hiermee invloed op de woninghuren. De overheidssteun stelt de corporaties in staat om huren te vragen die nog onder het maximum van de huurprijsregulering liggen. Dit draagt bij aan de impliciete subsidies die huurders in sociale woningen ontvangen. De woningcorporaties mogen uitsluitend actief zijn op het gebied van volkshuisvesting. Hun taken zijn het (laten) bouwen of aankopen van woningen en vervolgens deze woningen beheren, verkopen of verhuren. Daarnaast zijn zij ook verantwoordelijk voor het onderhoud van de woningen en de directe woonomgeving. Ook het zorgen voor huisvesting van ouderen, gehandicapten of anderen die begeleiding nodig hebben, behoort tot hun kerntaken. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting houdt financieel toezicht op de woningbouwcorporaties in Nederland. Het CFV concludeert dat woningbouwcorporaties meer koopwoningen en minder huurwoningen willen bouwen, ondanks de stijgende vraag naar huurwoningen. De woningcorporaties lijken zo verder weg te drijven van hun belangrijkste taak, namelijk het aanbieden van sociale huurwoningen. Ook constateerde het CFV dat de corporaties een verslechterde financiële positie hebben, doordat de huurinkomsten achterblijven bij de oplopende kosten. Dit is het gevolg geweest van investeringen die de corporaties in andere projecten dan woonprojecten hebben gedaan. Zo heeft woningbouwcorporatie Woonbron miljoenen verlies geleden door te investeren in het stoomschip “De Rotterdam”. De woningbouwcorporaties zijn gaan investeren in deze andere projecten, omdat zij tot voor kort excessieve winsten behaalden. Blijkbaar hebben de corporaties met deze investeringen zoveel risico genomen dat hun financiële positie is verslechterd. 10

3.3 Huurtoeslag
Huurders waarvoor de gereguleerde huur, ondanks de impliciete subsidies, nog te hoog is in verhouding met hun inkomen kunnen een tegemoetkoming in de huurkosten krijgen. Via het systeem van de huurtoeslag worden deze huurders ook nog expliciet gesubsidieerd. Deze toeslag is afhankelijk van het inkomen, vermogen en de samenstelling van het huishouden aan de ene kant en de huurprijs aan de andere kant. In totaal gaat dit om een bedrag van circa 1,9 miljard in 2008.11

4 Ondoelmatigheden woningmarkt

Instrumenten van de overheid, bijvoorbeeld de huurprijsregulering en hypotheekrenteaftrek, zijn ingezet om het falen van de markt tegen te gaan. Vooral de laatste decennia wordt er steeds meer kritiek geuit over het huidige woningmarktbeleid van de overheid. De woningmarkt zou niet meer doelmatig en efficiënt functioneren. De rol van de overheid op de woningmarkt is niet meer alleen een deel van de oplossing, maar ook meer en meer een deel van het probleem op de woningmarkt geworden. De sterke verslechtering van de overheidsfinanciën waartoe de kredietcrisis heeft geleid en de daardoor veroorzaakte economische neergang hebben de discussie over het huidige woningmarktbeleid versterkt. Veel instrumenten van de overheid halen niet hun beoogde doel.



4.1 Gestegen woningprijzen
Het aanbod van woningen reageert in Nederland onvoldoende op de vraag. De gestegen vraag naar woningen van de afgelopen jaren kan verklaard worden door immigratie en uit het feit dat het aantal eenpersoonshuishoudens is gegroeid. Een stijgende vraag op de koopmarkt kan ook verklaard worden doordat kopers steeds meer financiële middelen tot hun beschikking hebben. De dalende hypotheekrente, financiële innovaties zoals de kapitaalverzekering eigen woning en een vergroting van de leencapaciteit hebben hierbij een rol gespeeld. De hypotheekrenteaftrek zorgt er immers voor dat eigenwoningbezitters goedkoop en daardoor meer kunnen lenen. De lage aanbodelasticiteit (0,65 procent) van koopwoningen heeft bij de stijgende vraag nauwelijks tot een verruiming van het aantal woningen geleid, maar alleen tot stijgende koopprijzen.12 Uit figuur 4.1 kan men opmerken dat de huizenprijzen sinds 1996 bijna zijn verdrievoudigd. Een eengezinswoning kostte in 1996 gemiddeld een ton. Bij verkoop 10 jaar later is de woning gemiddeld 2,5 ton waard geworden. Met deze forse winst van 1,5 ton zijn alle rentelasten terugverdiend, zelfs als er tussentijds niet is afgelost op de hypothecaire lening. Een kanttekening bij deze eenvoudige berekening is dat er hier geen rekening is gehouden met de inflatie gedurende deze 10 jaar. Zelfs wanneer we veronderstellen dat de inflatie ieder jaar 2 procent heeft bedragen, dan zal de winst nog steeds boven de 1 ton uitkomen.13 Men moet natuurlijk niet vergeten dat het aanschaffen van een nieuwe eigen woning ook flink duurder is geworden. De verworven overwaarde zal dan hard nodig zijn.
  1   2   3   4

  • WOZ-waarde Eigenwoningforfait = WOZ-waarde x onderstaand percentage
  • Eigenaar-bewoner (%) Commerciële huur (%) Sociale huur (%)

  • Dovnload 283.73 Kb.