Thuis
Contacten

    Hoofdpagina


Hypotheekrenteaftrek stimuleert hypotheekbezit Een algehele hervorming van de Nederlandse woningmarkt

Dovnload 283.73 Kb.

Hypotheekrenteaftrek stimuleert hypotheekbezit Een algehele hervorming van de Nederlandse woningmarkt



Pagina2/4
Datum05.12.2018
Grootte283.73 Kb.

Dovnload 283.73 Kb.
1   2   3   4

Figuur 4.114

Het gevolg van de lage aanbodelasticiteit van koopwoningen is dat er een woningtekort is ontstaan. Het woningtekort zal bij een ongewijzigd beleid 2,3 procent in 2010 gaan bedragen.15 De prijzen van ongereguleerde huurwoningen zijn hierdoor ook gestegen. Het huurniveau zal namelijk mee moeten stijgen om een marktconform rendement te behalen.



De gestegen gemiddelde huizenprijzen zullen moeten worden gecorrigeerd voor inflatie, wil je daar echt een uitspraak over kunnen doen. Uit de onderstaande figuur blijkt dat de reële prijs van koopwoningen tussen 1985 en 2007 voortdurend is gestegen. 16

Figuur 4.2


4.2 Beslag op de overheidsfinanciën
Het woningmarktbeleid legt een groot beslag op de overheidsfinanciën door middel van expliciete en impliciete subsidies. De kosten voor de overheid van de hypotheekrenteaftrek zijn in de periode 1995-2005 voortdurend gestegen zoals blijkt uit figuur 4.3.17 De ontwikkeling van het eigenwoningforfait, wat een opbrengst voor de overheid betekent, blijft in deze periode duidelijk achter.

De fiscale behandeling van de eigen woning leidt tot een versmalling van de belastingbasis. Het beslag op de schatkist zal bij ongewijzigd beleid alleen maar groter worden, aangezien het aantal koopwoningen de komende jaren zal toenemen. Met het oog op de vergrijzing en het door de crisis sterk opgelopen begrotingstekort is deze toename vooral ongewenst. Ook loopt dit beslag op de overheidsfinanciën een groot risico, omdat deze afhankelijk is van macro-economische factoren als de hypotheekrente en de huizenprijzen.


4.3 Subsidiëring eigen woning
De fiscale behandeling van de eigen woning stimuleert woningeigenaren om hun woning (blijvend) met vreemd geld te betalen. Dit heeft als gevolg dat de gezamenlijke hypotheekschuld in Nederland ongeveer even hoog is geworden als ons bruto binnenlands product. De huidige fiscale behandeling van de eigen woning stimuleert dus eigenlijk niet het huizenbezit, maar het hypotheekbezit. Huishoudens nemen hiermee onnodig grote financiële risico’s, waar in een later hoofdstuk uitgebreid op terug wordt gekomen. Huishoudens kunnen naast een hypotheekschuld ook een aanzienlijk bedrag aan eigen vermogen hebben. Het is voor hen niet voordelig om dit eigen vermogen te gebruiken voor aflossing van de hypotheek. De vermogensrendementsheffing van 1,2 procent over het vermogen in box 3 is in het algemeen namelijk kleiner dan het belastingvoordeel wat behaald kan worden via de hypotheekrenteaftrek. De hypotheek aflossen met het vermogen in box 3 is dus niet aantrekkelijk. Zonder fiscale prikkels is het aanhouden van eigen vermogen naast een schuld financieel nooit aantrekkelijk, aangezien de te betalen doorgaans hoger is dan de te ontvangen rente. De eigenwoning wordt fiscaal gezien minder belast, dan het forfaitaire rendement op vermogen in box 3. Deze fiscale arbitrage tussen de boxen verstoort de financiële markt en leidt nauwelijks tot aflossing van de hypothecaire lening.

De fiscale behandeling van de eigen woning maakt het aantrekkelijk om in het bezit te zijn van een eigen woning met een hypothecaire lening. Dit brengt een aantal verstorende effecten voor de woningmarkt met zich mee. Doordat eigenwoningbezitters een impliciete subsidie via de hypotheekrenteaftrek krijgen, wordt het wonen in een koopwoning voor hen goedkoper gemaakt. Het gevolg hiervan is dat men duurder kan gaan wonen, dan oorspronkelijk het geval zou zijn. Vanuit een individueel perspectief wordt er meer geconsumeerd aan ´wonen´ dan zonder impliciete subsidie het geval zou zijn. De subsidie op eigenwoningbezit kan leiden tot een inefficiënte allocatie, als de kosten voor woningeigenaren onder de maatschappelijke kosten liggen. In dit geval zullen de positieve externe effecten van eigenwoningbezit niet voldoende zijn. Overigens moet niet vergeten worden dat de hypotheekrenteaftrek een bijdrage levert aan de opstuwing van de huizenprijzen in Nederland. Bij afschaffing van de hypotheekrenteaftrek kunnen eigenwoningbezitters niet meer zo goedkoop lenen, maar er wordt tevens verwacht dat de huizenprijzen zullen gaan dalen. Per saldo kunnen eigenwoningbezitters bij afschaffing van de hypotheekrenteaftrek misschien wel eenzelfde huis kopen dan ervoor.



In 2008 hadden 4 miljoen huishoudens een eigen woning, waarvan ruim 3,5 miljoen deze woning financierde met een hypotheek. Er werden 28 miljard euro hypotheekkosten gemaakt, waarvan ruim 10 miljard euro werd terugontvangen via de hypotheekrenteaftrek. Van deze impliciete subsidie kwam ongeveer 5 miljard euro terecht bij de 20 procent huishoudens met de hoogste inkomens. Het fiscale voordeel van eigenwoningbezitters, uitgedrukt in euro’s, neemt toe met het inkomen (figuur 4.4). Dit past niet in het progressieve belastingsysteem van Nederland. De hypotheekrenteaftrek is zelfs degressief. We gaan er hierbij wel vanuit dat huishoudens met een hoger inkomen ook in een duurder huis wonen met een hogere hypotheekschuld. Zij zullen zo meer hypotheekkosten kunnen aftrekken tegen een hoger percentage van hun belastbare inkomen uit box 1. Doordat ze een hoger inkomen hebben, vallen ze in een schijf van de inkomstenbelasting met een hoger belastingpercentage.18


Figuur 4.4

4.4 Overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting is als een soort boete van de staat die je wordt opgelegd zodra je een huis koopt en kan gezien worden als een belasting op verhuizen. Voor de overheid is het daarentegen een grote inkomstenpost. De overdrachtsbelasting zorgt voor hoge transactiekosten op de woningmarkt en dit heeft een negatieve invloed op de arbeidsmarkt. Eigenwoningbezitters zullen minder snel verhuizen voor een baan aan de andere kant van het land, aangezien de overdrachtsbelasting ook mee zal worden gewogen in hun beslissing om te gaan verhuizen. De baanmobiliteit neemt hierdoor af. Wanneer eigenwoningbezitters de baan aan de andere kant van het land wel accepteren, maar er niet voor gaan verhuizen, dan kan dit leiden tot verkeerscongestie. De woon-werk afstand zal namelijk groter zijn geworden. Dit kan weer milieuproblemen tot gevolg hebben.

4.5 Huurprijsregulering
Ook in de huursector laat de beschikbaarheid van woningen nog wat te wensen over. De huursector gaat gepaard met lange wachtlijsten. Een veroorzaker hiervan is de huurprijsregulering. Een gereguleerde huur die lager is dan het marktevenwicht vergroot de vraag naar en verkleint het aanbod van huurwoningen. Dit geldt vooral voor gewilde wijken, zoals de centra in de Randstad.

Bij de huurprijsregulering, die bepaald wordt door het woningwaarderingsstelsel, wordt nauwelijks rekening gehouden met de gewildheid van de woning. Het gevolg hiervan is dat de huur van een woning in hartje Amsterdam even hoog kan zijn als van een woning in Alkmaar. Terwijl een woning in hartje Amsterdam misschien wel twee keer zo gewild is. De overheidsinterventie op de huurmarkt heeft ervoor gezorgd dat de prijs van huurwoningen niet meer de marktwerking van vraag en aanbod reflecteert. Toch is enige bemoeienis van de overheid wel op zijn plaatst. Allereerst om machtsmisbruik van verhuurders in te perken. Daarnaast om segregatie tegen te gaan. Wanneer de prijs van huurwoningen alleen wordt bepaald door vraag en aanbod, dan zullen hogere inkomens alleen in de aantrekkelijke, gewilde wijken kunnen huren. Lage inkomens zullen zo alleen kunnen huren in de achterstandswijken.



De ambtelijke werkgroep Wonen heeft in april 2010 zijn rapport over brede heroverwegingen in de woningmarkt gepubliceerd. Hierin staat onder andere een tabel met de verdeling van de impliciete subsidies en huurtoeslag bij gereguleerde huurwoningen over de huurders in 2008.19 De huurders zijn hierbij verdeeld in decielen op basis van hun bruto huishoudinkomen. Uit het onderzoek van de werkgroep blijkt dat circa 75 procent van alle subsidies in de gereguleerde sector ten goede komt aan de huurders die in de onderste vier inkomensdecielen vallen. De Europese Commissie heeft in december 2009 besloten dat minimaal 90 procent van de gereguleerde huurwoningen moeten worden toegewezen aan huishoudens met een belastbaar inkomen lager dan € 33.000.20 De bovengrens van het vierde inkomensdeciel is € 33.288. Dit betekent dat zelfs minder dan 75 procent van de gereguleerde huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens onder die inkomensgrens. Volgens hun berekeningen komt dit overeen met 688.000 huurders die onrechtmatig een impliciete subsidie krijgen van de overheid. De oorzaak van deze ondoelmatigheid is gelegen in het feit dat er alleen wordt gecontroleerd naar het inkomen wanneer de huurder een woning voor het eerst krijgt toegewezen. Eventuele inkomensgroei daarna wordt niet in ogenschouw genomen. De huurders die in Nederland dus goedkoop kunnen huren in verhouding tot hun inkomen worden bestempeld met de term ‘goedkoop scheefwonen’. Op grond van hun huidige inkomen zouden deze huishoudens niet meer in aanmerking zijn gekomen voor een sociale huurwoning. Ze kunnen verhuizen naar een veel duurdere woning, maar omdat de overheid de huur kunstmatig laag houdt, zitten deze huishoudens als het ware opgesloten in een ‘gouden kooi’. Dit betekent ook dat 688.000 sociale huurwoningen niet beschikbaar zijn voor huurders die er wel recht op hebben. Zij moeten jarenlang op een wachtlijst staan. Overigens moet niet vergeten worden dat scheefwonen kan bijdragen aan diversiteit, integratie en sociale cohesie in aandachtswijken.

4.6 Huurtoeslag
Ook de huurtoeslag brengt de nodige ongewenste gevolgen met zich mee. Het geeft huurders met een laag inkomen een stimulans om in relatief dure huurwoningen te gaan wonen. Ze weten dat wanneer ze iets duurder gaan huren, dat 75 procent van de extra huur gecompenseerd zal worden door de overheid. De 25 procent extra kosten die de huurders zelf moeten maken wegen niet op tegen de voordelen van een duurdere woning. Men kan bij deze voordelen denken aan meer m2, meer kamers, beter onderhoud, etc. De huurtoeslag heeft ook zijn effect op de arbeidsmarkt. Wanneer een huurder met zijn inkomen nog net recht heeft op huurtoeslag, zal echt niet meer gaan werken als daar de mogelijkheid toe was. Vaak wordt een inkomensverbetering voor een significant deel teniet gedaan door een verlies aan huurtoeslag.

4.7 Rondpompen van geld
Herverdeling is altijd een belangrijk motief voor de Nederlandse overheid. De woonsubsidies, zowel voor eigenwoningbezitters als huurders, zouden dan alleen moeten worden toegekend aan huishoudens met lage inkomens. Al eerder is beschreven dat deze subsidies in Nederland echter in hoge mate aan alle inkomensgroepen ten goede komen. Er is op zekere hoogte sprake van rondpompen van geld, aangezien de meeste burgers profiteren van de woonsubsidies en zelf via de belasting bijdragen aan de financiering ervan. Een afschaffing van de woonsubsidies zou dan gepaard moeten gaan met een verlaging van de belastingtarieven, zodat de netto inkomens van huishoudens per saldo ongewijzigd blijven.

4.8 Kloof tussen huur- en koopsector
Huishoudens die al jaren in het bezit zijn van een eigen woning hebben veel overwaarde geboekt aangezien de huizenprijzen aanzienlijk zijn gestegen. Voor hen is de financiering van een volgende woning geen probleem. Daarentegen maken de opgedreven huizenprijzen het moeilijk voor starters om een huis te kopen. De kloof tussen de opgestuwde koopprijzen en de kunstmatig gehouden lage huurprijzen wordt steeds groter. Ook de overdrachtsbelasting draagt bij aan de gebrekkige doorstroming van de huursector naar de koopsector.

5 Subsidiëring eigenwoningbezit

De koopsector wordt in Nederland gekenmerkt door de stimulatie van het eigenwoningbezit. Zo zijn de hypotheekrenteaftrek, de koopsubsidie en de starterslening regelingen die de overheid heeft ingevoerd om het eigenwoningbezit te bevorderen. Een vaak vergeten vraag die hierbij gesteld kan worden is waarom de Nederlandse overheid het eigenwoningbezit zo belangrijk vindt. Niet alleen in Nederland, maar ook in veel andere landen wordt eigenwoningbezit belangrijk gevonden en bevorderd door de overheid. Er wordt niet zelden verondersteld dat de individuele en maatschappelijke voordelen van een eigenwoning groter zijn dan de individuele en maatschappelijke nadelen. De vermeende positieve effecten van eigenwoningbezit zijn blijkbaar zo groot dat het de overheid reden geeft tot subsidiëring van eigenwoningbezitters.



5.1 Betekenis van een eigen woning
De betekenis van een eigenwoning voor de consument kan het beste worden weergegeven wanneer het wordt vergeleken met een huurwoning. De financiële verschillen tussen kopen en huren zijn al uitvoerig aan bod gekomen in hoofdstuk 2 en 3. Bij het kiezen tussen kopen of huren maakt men een afweging tussen de fiscale behandeling van de eigenwoning en de huurprijsregulering. Een keuze tussen het aftrekken van de hypotheekrente of een kunstmatig gehouden huurprijs. Vanuit een economische invalshoek is een eigenwoningbezitter eigenaar en tevens bewoner van de woning, investeerder en tevens consument. De investering kan worden gefinancierd met eigen of vreemd vermogen. Een bepaald rendement kan worden gegenereerd waar een bepaald risico aan verbonden is. Het rendement en de vermogensopbouw door aflossing worden vaak als financieel voordeel voor eigenwoningbezitters beschouwd. De huurder loopt geen vermogensrisico. Een huurwoning kan daardoor met zekerheid worden geassocieerd. Vanuit een juridische invalshoek geeft een eigenwoning de bewoner meer zeggenschap en eigen verantwoordelijkheid. De eigenaar heeft meer rechten dan de huurder en dit vertaalt zich in meer vrijheid, onafhankelijkheid en betrokkenheid. De eigenaar heeft daarentegen ook meer plichten dan de huurder. De plicht om de eigenwoning te onderhouden bijvoorbeeld. De eigenaar van een woning is wel minder mobiel dan een huurder, aangezien de huurder niet verantwoordelijk is voor de overdracht van de woning.21

Het WoonOnderzoek Nederland 2009 (tabel 5.1) toont aan dat eigenwoningbezitters over het algemeen meer tevreden zijn dan huurders. Dit hangt samen met de zeggenschap en vrijheid die eigenwoningbezitters hebben en met het feit dat een eigen woning kopen voor veel mensen de grootste investering van hun leven is.



Tabel 5.122: Tevredenheid met woning en woonomgeving naar eigendom WOZ-waarde per m2




(zeer) tevreden met woning in procenten

(zeer) tevreden met woonomgeving in procenten

Eigendom WOZ-waarde per m2 in procenten

Koop

Huur

Koop

Huur

Laagste 25 %

96

79

86

75

25 % - 50 %

96

80

87

75

50 % - 75 %

97

81

88

77

Hoogste 25 %

97

81

90

80
1   2   3   4

  • (zeer) tevreden met woning in procenten (zeer) tevreden met woonomgeving in procenten

  • Dovnload 283.73 Kb.