Thuis
Contacten

    Hoofdpagina


Hypotheekrenteaftrek stimuleert hypotheekbezit Een algehele hervorming van de Nederlandse woningmarkt

Dovnload 283.73 Kb.

Hypotheekrenteaftrek stimuleert hypotheekbezit Een algehele hervorming van de Nederlandse woningmarkt



Pagina3/4
Datum05.12.2018
Grootte283.73 Kb.

Dovnload 283.73 Kb.
1   2   3   4

De theorie van de eigendomsrechten is geformuleerd binnen de institutionele economie. Volgens deze theorie leiden goederen tot het meest efficiënte gebruik wanneer de goederen in particulier eigendom zijn. De eigenaar van de goederen is volledig verantwoordelijk voor zijn handelen en zal rekening houden met de toekomstige waarde. Toepassing hiervan op de woningmarkt zou betekenen dat eigenwoningbezit de meest efficiënte woningvorm is en het grootst nut oplevert. Benadrukt moet worden dat een theorie meestal niet de werkelijkheid weerspiegeld.

5.2 Maatschappelijke voor- en nadelen
Uit de voorgaande betekenis van de eigenwoning kunnen de maatschappelijke voor- en nadelen van eigenwoningbezit worden afgeleid. Een essay uit 2004 in opdracht van de VROM-raad somt de maatschappelijke voor- en nadelen van eigenwoningbezit op.23 De voor- en nadelen waar in Nederland empirisch bewijs voor is gevonden zullen nader worden toegelicht.

Een voordeel van eigenwoningbezit is dat in wijken met veel koopwoningen verondersteld wordt dat deze wijken maatschappelijk stabiel zijn. Woningeigenaren zijn minder mobiel en zullen dus minder vaak verhuizen dan huurders. Een lange woonduur en een grote investering in een eigen woning, heeft tot gevolg dat woningeigenaren hun eigendom goed onderhouden. Dit draagt bij aan de gehele attractiviteit van de wijk en het laat de woningen in waarde stijgen.

Een ander voordeel van eigenwoningbezit is dat het de druk op de overheid voor oudedagsvoorzieningen vermindert. De vermogensopbouw via eigenwoningbezit maakt overheidsvoorzieningen minder noodzakelijk. In verband met de ingetreden vergrijzing in Nederland is dit een belangrijk voordeel. Vermogen wordt opgebouwd door de hypotheek af te lossen. Zoals eerder beschreven is dit nu juist een belangrijke ondoelmatigheid van de woningmarkt. De hypotheekrenteaftrek stimuleert eigenwoningbezitters om de hypotheekschuld zo lang mogelijk aan te houden. Hoe deze regeling moet worden hervormd, zodat er wel wordt afgelost, komt in hoofdstuk 8 aan bod.

Het laatste maatschappelijke voordeel wat empirisch is bewezen in Nederland is dat vermogensopbouw financiële steun aan kinderen mogelijk maakt. Dit vereenvoudigt de toegang tot de koopsector voor kinderen. Dit voordeel verklaart eigenlijk niet waarom het eigenwoningbezit zelf gestimuleerd moet worden.

Dat woningeigenaren minder mobiel zijn dan huurders heeft ook een aantal nadelen. Allereerst kunnen huishoudens zich ‘gevangen’ voelen zitten in hun eigen woning, terwijl zij het liefst zouden willen verhuizen naar een andere woning. Daarnaast zijn woningeigenaren ook minder geneigd om te verhuizen voor werk. Dit ontmoedigt de arbeidsparticipatie.

Het eerder positief ondervonden opbouwen van vermogen brengt ook een nadeel met zich mee. Vermogensopbouw vermindert de afhankelijkheid van inkomen uit werk. Een vervroegde uittreding op de arbeidsmarkt kan het gevolg zijn. Bij een eventuele hervorming van de woningmarkt zal dus rekening moeten worden gehouden met de gevolgen voor de arbeidsmarkt.

De vermeende positieve effecten van eigenwoningbezit voor de Nederlandse maatschappij hebben jarenlang een taboe gelegd op het “h-woord”, de hypotheekrenteaftrek. De vraag kan zelfs worden gesteld of de hypotheekrenteaftrek niet ook een averechtse werking heeft. De regeling stimuleert eigenwoningbezitters vooral het aangaan van een hypotheekschuld. De schuld wordt aangegaan bij een hypotheekverstrekker met de woning als onderpand. Wanneer de woning bijna geheel wordt gefinancierd met vreemd vermogen, in hoeverre kunnen we dit dan nog een bezit van de bewoner noemen. De regeling drijft de vraag en daarmee de prijs van koophuizen op. Daardoor wordt voor starters de drempel om een huis te kopen verhoogd. Het ideaal dat iedere Nederlander over een eigen woning beschikt wordt hierdoor niet realiseerbaar.

6 Risico’s op de hypotheekmarkt

De fiscale behandeling van de eigenwoning heeft in plaats van eigenwoningbezit vooral voor hypotheekbezit gezorgd. Nederland heeft in verhouding tot het bruto binnenlands product de hoogste hypotheekschuld van de Europese Unie, op IJsland na. De hypotheekschuld van 99,1 procent van het bbp ligt ver boven het gemiddelde van de Europese Unie wat 49,8 procent bedraagt.24 Zeker wanneer dit percentage in verband wordt gebracht met het relatief geringe aandeel van eigenwoningbezitters in Nederland, steken huizenkopers zich diep in de schulden. In 2007 waren namelijk alleen Oostenrijk en Duitsland landen met een lager percentage eigenwoningbezit. Nederland bezet hiermee slechts de 25ste plaats op de ranglijst van 27 landen.25 De hoge hypotheekschuld brengt drie risico’s met zich mee voor woningbezitters en hypotheekverstrekkers.



6.1 Betalingsrisisco
Allereerst bestaat er het betalingsrisico voor consumenten. Er bestaat altijd een kans dat de consumenten de maandlasten op een hypothecaire lening niet meer kunnen betalen. Het betalingsrisico kan toenemen doordat de woonlasten toenemen of door een daling van het besteedbaar inkomen. De woonlasten kunnen toenemen door een stijging van het rentepercentage bijvoorbeeld. Het inkomen kan dalen als gevolg van een bewuste keuze, zoals een verandering van baan en/of verlaging van het aantal gewerkte uren. De inkomensdaling kan ook zeer onverwacht zijn bij ziekte, werkloosheid of een echtscheiding. Een toenemend betalingsrisico hoeft niet altijd meteen te resulteren in betalingsproblemen. Vaak kan er eerst nog op andere uitgaven bezuinigd worden. De consument kan ook beschikken over een flinke pot met spaargeld waarmee de financiële klap opgevangen kan worden. Ook kan er een verzekering zijn afgesloten tegen het risico van arbeidsongeschiktheid en/of werkloosheid.

Een steeds groter deel van het besteedbaar inkomen van Nederlandse eigenwoningbezitters wordt besteed aan de woonlasten. Dit vergroot het risico op betalingsproblemen aanzienlijk, omdat er weinig ruimte overblijft om op andere uitgaven te moeten bezuinigen. Het betalingsrisico kan om deze reden ook wel worden weergeven door de “loan-to-income” ratio. Deze ratio geeft de verhouding tussen het geleende hypotheekbedrag en het inkomen weer. In de figuur op de volgende bladzijde valt duidelijk af te lezen dat de gemiddelde loan-to-income ratio de afgelopen jaren gestaag is gestegen. De loan-to-income ratio van nieuwe hypotheken overschrijdt sinds 2001 zelfs de 500 procent.26



Figuur 6.1

6.2 Vermogensrisico
Een tweede risico voor consumenten is het risico dat de woning in waarde daalt. Het gaat hier om een algemene daling van huizenprijzen en niet om waardedalingen van bijvoorbeeld een bepaald type woning of woningen in een bepaalde regio. De huizenprijzen kunnen dalen door een verslechterde macro-economische ontwikkeling zoals een lagere groei van het nationaal inkomen of een hogere werkloosheid. De wereldwijde economische crisis van 2008 is hier een goed voorbeeld van. Uit figuur 4.1 valt op te maken dat de huizenprijzen in 2008 de verslechterde macro-economische ontwikkeling hebben vertaald in een waardedaling. Huizenprijzen kunnen daarnaast onder druk komen te staan door een verhoging van de rente of door een aanscherping van de voorwaarden die gesteld worden voor kredietverlening.

Een waardedaling van de woning vormt een vermogensrisico wanneer er sprake is van een restschuld bij verkoop van de woning. De waarde van de woning is dan lager dan de resterende hypotheekschuld. Het risico op een restschuld hoeft net als het betalingsrisico niet direct tot betalingsproblemen te leiden, zolang er maar voldoende financieel vermogen tegenover staat. Een restschuld vormt ook een belemmering voor de mobiliteit van eigenwoningbezitters. Zij zullen niet gaan verhuizen totdat de woning weer in waarde is gestegen, zodat ze het met overwaarde kunnen verkopen. De doorstroming op de woningmarkt wordt hierdoor negatief beïnvloed. Ook wanneer er wel sprake is van een overwaarde op de woning kan bij een waardedaling het vermogensrisico toenemen. Dit komt vooral bij huishoudens voor die via de eigenwoning de pensioenvoorziening opbouwen. De opvatting dat de huizenprijzen altijd maar zouden stijgen hebben deze opbouw van vermogen lange tijd gerechtvaardigd.



Het vermogensrisico wordt vergroot doordat huishoudens een steeds grotere hypothecaire lening nemen ten opzichte van de waarde van de woning. De “loan-to-value” ratio geeft deze verhouding weer.27 Wanneer de waarde van de woning bij verkoop sterk is gedaald, blijft er dus een grote restschuld over.

Figuur 6.2: Gemiddelde loan-to-value ratio bij woningaankoop

De schulden die eigenwoningbezitters zijn aan gegaan zijn de afgelopen 10 jaar harder gegroeid dan de huizenprijzen. Een steeds groter deel van de woning wordt “verkocht” aan de hypotheekverstrekkers. De stijging van de loan-to-value ratio kan verklaard worden doordat de financieringsmogelijkheden voor hypotheken zijn verruimd. Ook de komst van de aflossingsvrije hypotheek heeft hier zijn steentje aan bijgedragen. De huidige fiscale behandeling van de eigenwoning stimuleert het in stand houden van de initiële hypotheekschuld. Hierdoor neemt de loan-to-value ratio van een gemiddelde hypotheek gedurende de looptijd minder snel af.



6.3 Kredietrisico
Het betalingsrisico en het vermogensrisico vergroten de kans dat de hypotheekverstrekker de lening niet volledig krijgt terugbetaald. Dit kredietrisico komt dus voor rekening van de hypotheekverstrekkers, meestal banken. Wanneer de consument van de hypothecaire lening zijn betalingen niet meer kan voldoen, kan de hypotheekverstrekker verkoop van het onderpand afdwingen. De hypotheekverstrekker zal de vordering geheel of gedeeltelijk moeten afschrijven, wanneer de consument zijn restschuld, een negatieve overwaarde, niet kan afbetalen. De risico’s voor de consument bepalen het kredietrisico voor de hypotheekverstrekker. Andersom kan de hypotheekverstrekker ook de risico’s voor de consument beïnvloeden. De hypotheekverstrekker kan namelijk de rente- en aflossingsverplichtingen voor nieuwe en bestaande hypotheken wijzigen.

In normale omstandigheden zijn er altijd betalingsrisico’s en vermogensrisico’s aanwezig. Doordat de hypotheekverstrekker meerdere hypotheken heeft afgesloten in zijn portefeuille kan het kredietrisico worden gespreid.

De drie genoemde risico’s op de hypotheekmarkt vormen een bedreiging voor onze economie. De hoge hypotheekschuld in verhouding tot het inkomen en de hoge hypotheekschuld in verhouding tot de waarde van de woning, maakt huiseigenaren en banken gevoeliger voor prijsschommelingen op de markt. Bankiers deelden jarenlang de opvatting dat het aangaan van een hoge hypotheek gerechtvaardigd was, door de sterk stijgende huizenprijzen. Door de hypotheekrenteaftrek werd er ieder jaar geld in de huizenmarkt gepompt dat uit het niets was gecreëerd. Dan kun je verwachten dat de huizenprijzen zullen gaan stijgen. Bij een daling van de huizenprijzen blijft de eerder aangegane schuld natuurlijk staan. En die schuld is in Nederland nogal hoog. Als het op hypotheken aankomt, dan is Nederland wereldkampioen lenen. Sparen en tussentijds aflossen hoefde niet, want iedereen kon bij verkoop de hypothecaire lening met gemak terugbetalen doordat de huizenprijzen zo sterk gestegen waren. De hervormingen op de woningmarkt, die in hoofdstuk 8 aan bod komen, zullen ook rekening moeten houden met het extreme leengedrag van eigenwoningbezitters

7 Hervormingen in het buitenland

Wanneer de vermeende effecten van eigenwoningbezit daadwerkelijk positief zijn, dan is de huidige fiscale behandeling van de eigen woning niet ondoelmatig. Door overheidsbemoeienis kunnen marktfalen worden gereduceerd en dit kan leiden tot een optimale allocatie. Nu blijkt uit al die ondoelmatigheden op de woningmarkt dat de overheidsbemoeienis heeft gefaald. De Nederlandse woningmarkt is rijp voor hervorming. Veel discussie is er omtrent de manier waarop deze hervormingen moeten worden doorgevoerd. Zal de hypotheekrenteaftrek hervormd moeten worden in combinatie met een hervorming van de overdrachtsbelasting? Zal de huursector tegelijk met de koopsector moeten worden hervormd? Dit zijn vraagstukken die niet alleen de politiek bezighoudt, maar ook de hele samenleving. Waar Nederland nog debatteert over wat en hoe moet worden hervormd, hebben veel andere Europese landen al talloze hervormingen op de woningmarkt doorgevoerd. Voor de hervorming van de Nederlandse woningmarkt zijn hier wellicht een aantal lessen uit te trekken. De meeste West-Europese landen kenden tot enige tijd geleden een vergelijkbare structuur van de fiscale behandeling van de eigen woning als in Nederland vandaag de dag nog. Namelijk het woongenot als bijtelling van het belastbare inkomen en aftrekmogelijkheden voor financieringskosten.

De stelselwijzigingen met betrekking tot het eigenwoningbezit hebben in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk een soortgelijk proces doorlopen. Allereerst werd de bijtelling eigenwoningforfait geheel afgeschaft. Tegelijkertijd werd de hypotheekrenteaftrek gefaseerd hervormd. De hervormingen in deze twee landen zijn met een relatief lang transitieproces gedaan. Het is belangrijk dat de hervormingen op de woningmarkt over een langere periode worden uitgesmeerd, aangezien het hier gaat om structurele wijzigingen.

Ook België heeft het eigenwoningforfait afgeschaft in de inkomstenbelasting. De aftrekbare hypotheekrente is gemaximeerd en dit wordt tegen een progressief tarief van het belastbare inkomen afgetrokken. Dit betekent dat de hoogste inkomens het meeste belastingvoordeel kunnen halen, wat nu ook in Nederland het geval is.

De vier Scandinavische landen hebben het tarief van de hypotheekrenteaftrek verlaagd naar een proportioneel tarief uiteenlopend van 28 procent naar 31 procent. De bijtelling van het eigenwoningforfait is in Denemarken, Finland en Zweden omgezet in een onroerendezaakbelasting. De hervorming van het eigenwoningforfait en de invoering van een vast proportioneel tarief vonden in Zweden in 1991 tegelijk plaats.

In de onderstaande tabel staan alle hervormingen van de West-Europese landen nog eens op een rijtje.



Tabel 7.1: Hervormingen op de koopmarkt28

Land

Bijtelling eigenwoningforfait

Hypotheekrenteaftrek

Duitsland

Afgeschaft (1987)

Omgezet naar afschrijvingsaftrek (1987)

Gedefiscaliseerd (1996)

Afgeschaft (2006)


Frankrijk

Afgeschaft (1965)

Afgeschaft (1997/1998)

Invoering onderhoudsaftrek (2001)



Verenigd Koninkrijk

Afgeschaft (1963)

Afgebouwd (1963)

Definitief afgeschaft (2000)



België

Afgeschaft in IB (2006)

Niet afgeschaft in gemeentelijke belasting



Omgezet naar vast aftrekbedrag tegen progressief tarief van maximaal 55% (2006)

Nederland

Ja

Progressief tarief van maximaal 52%

Denemarken

Omgezet in gemeentelijke OZB (2000)

Proportioneel tarief 31% (1987)

Finland

Omgezet in gemeentelijke OZB (1993)

Proportioneel tarief 29% (1993)

Noorwegen

Ja

Proportioneel tarief 28% (1992)

Zweden

Omgezet in nationale OZB (1991)

Proportioneel tarief 30% (1991)
1   2   3   4

  • Verenigd Koninkrijk

  • Dovnload 283.73 Kb.