Thuis
Contacten

    Hoofdpagina


Hypotheekrenteaftrek stimuleert hypotheekbezit Een algehele hervorming van de Nederlandse woningmarkt

Dovnload 283.73 Kb.

Hypotheekrenteaftrek stimuleert hypotheekbezit Een algehele hervorming van de Nederlandse woningmarkt



Pagina4/4
Datum05.12.2018
Grootte283.73 Kb.

Dovnload 283.73 Kb.
1   2   3   4

De hervormingen in het Verenigd Koninkrijk worden door de Commissie Sociaal-Economische Deskundigen gezien als leerzame voorbeelden. Zij hebben in opdracht van de Sociaal-Economische Raad een rapport gepubliceerd over een integrale hervorming van de woningmarkt. De eigenwoningmarkt in het Verenigd Koninkrijk is over een periode van 35 jaar volledig gedefiscaleerd. Het maximale bedrag waartegen renteaftrek mogelijk was werd in 1974 beperkt en daarna nog eenmaal verhoogd. Door de sterke stijging van huizenprijzen (figuur 7.1) viel een steeds kleiner deel van de uitstaande hypotheken onder de hypotheekrenteaftrek.

Figuur 7.129

De timing van de stelselwijzigingen in het Verenigd Koninkrijk kwam achteraf gezien op het juiste moment. Door de economische crisis van 2008 is het onduidelijk wat de toekomst is voor de huizenprijzen in Nederland. De ambtelijke werkgroep Wonen heeft 5 beleidsvarianten voor de woningmarkt doorberekend op de ontwikkeling van de huizenprijzen. De daling van de huizenprijzen loopt uiteen van 8 tot 13 procent in 2020 bij invoering van de varianten in 2011.30 Een hervorming van de Nederlandse woningmarkt zal dus waarschijnlijk niet zo fortuinlijk verlopen als in het Verenigd Koninkrijk destijds.



8 Beleidsscenario’s voor de woningmarkt

In een bijzondere publicatie van het Centraal Planbureau in april 2010 worden drie mogelijke hervormingen van het woonbeleid geschetst. Het meest extreme scenario pleit voor een afschaffing van alle impliciete en expliciete woonsubsidies, zodat woonkeuzes grotendeels worden gemaakt in een onbelemmerd spel van vraag en aanbod. Dit leidt tot grote doelmatigheidswinsten, maar heeft ook negatieve effecten op het vermogen van huidige eigenwoningbezitters. Er wordt daarom ook een milder scenario geschetst waarin de hoogte van de woonsubsidies dichter blijven bij wat ze nu zijn. De negatieve vermogenseffecten zijn dan kleiner, maar de te behalen doelmatigheidswinsten ook. Ten slotte wordt er in het rapport van het CPB ook een middenweg tussen de twee voorgaande scenario’s geschetst.31



8.1 Uitgangspunten
Aan de drie beleidsscenario’s ligt een aantal gemeenschappelijke uitgangspunten ten grondslag. Ten eerste verdwijnt in ieder scenario de huurprijsregulering, waarin de overheid de maximale huur vaststelde via een puntensysteem. De huurwoningmarkt wordt geliberaliseerd, zodat alle verhuurders van woningen een marktconforme huur in rekening brengen aan hun huurders. Het voordeel hiervan is dat er rekening wordt gehouden met de gewildheid van een woning. Het nadeel is dat de kans op segregatie wordt vergroot, doordat alleen welgestelde huurders kunnen wonen in de meest gewilde wijken. Een ander nadeel is dat het een risico met zich meebrengt dat verhuurders gebruik gaan maken van hun marktmacht door excessieve huurstijgingen door te voeren, nadat de huurder de woning heeft betrokken. Dit machtsmisbruik kan preventief de kop worden ingedrukt worden een drietal mogelijkheden. De overheid kan besluiten om na de hervorming zich enigszins te blijven bemoeien met de aanpassing van de huur nadat een huurcontract tot stand is gekomen. De overheid stelt dan een maximale jaarlijkse huurstijging vast. Ook kan een verhoging van het aantal aanbieders van huurwoningen in een regio uitkomst bieden om de machtspositie van verhuurders te verminderen. Excessieve huurstijgingen zullen door deze extra concurrentie minder plaatsvinden. Ten slotte kan de overheid het risico op machtsmisbruik verminderen door verhuurders te verplichten meerdere typen huurcontracten aan te bieden, waarin naast de aanvangshuur ook de jaarlijkse huurverhoging wordt vastgelegd. Wanneer een huurder toch te maken krijgt met een excessieve huurstijging, dan kan deze naar de Nederlandse Mededingingsautoriteit stappen. Zij bestrijden misbruik van economische machtsposities.

Het huidige beleid kent gemiddeld hogere subsidies voor huurwoningen dan voor koopwoningen. Respectievelijk 50 procent van de marktconforme huur en 25 procent van de huurwaarde (gebaseerd op cijfers uit 2005).32 In alle scenario’s heeft het Centraal Planbureau gekozen voor een aanpak waarbij eigenwoningbezitters en huurders gelijk worden behandeld. Een fiscale subsidie voor eigenwoningbezitters die uitgedrukt wordt als percentage van de huurwaarde van de eigen woning, zal gepaard moeten gaan met een woonsubsidie voor huurders die hetzelfde percentage van de huur bedraagt. Dit uitgangspunt impliceert dat een bewoner, ongeacht of hij eigenaar of huurder is, voor een woning van een bepaalde kwaliteit met dezelfde netto woonlasten wordt geconfronteerd. Doordat huurders in de huidige situatie relatief meer gesubsidieerd worden dan eigenwoningbezitters, zullen de woonlasten van huurders na hervorming relatief meer moeten stijgen dan eigenwoningbezitters om deze eigendomsneutraliteit te bereiken. Deze hervorming valt te betwisten. Allereerst zijn huurders vooral in de onderste inkomensdecielen vertegenwoordigd, dus werkt deze hervorming sterk denivellerend. Daarnaast worden de vermeende positieve effecten van het eigenwoningbezit, die jarenlang een taboe hebben gelegd op de hypotheekrenteaftrek, middels deze hervorming in één keer overboord gegooid.

Een andere gemeenschappelijk uitgangspunt is dat in ieder scenario de huurtoeslag wordt afgeschaft. Hiervoor komt een woontoeslag in de plaats waar zowel huurders als eigenwoningbezitters van kunnen profiteren. Deze toeslag is bedoeld voor huishoudens met een laag inkomen. De hoogte van de toeslag hangt uitsluitend af van de hoogte van het inkomen en niet van de hoogte van de huur of hypothecaire lening. Huishoudens worden hierdoor niet gestimuleerd om “duurder” te gaan wonen, zodat ze meer subsidie krijgen. De 688.000 huishoudens die op dit moment scheefwonen komen niet meer in aanmerking voor een woontoeslag. Zij zullen aanzienlijk meer huur moeten gaan betalen. Het CPB brengt in haar rapport niet naar voren hoe vaak en wanneer er getoetst wordt of een huishouden (nog) recht heeft op woontoeslag. Om in de toekomst scheefwonen te verkomen zal er jaarlijks gecontroleerd moeten worden op een eventuele inkomensgroei.

De overheid maakt tevens in ieder scenario een einde aan de overdrachtsbelasting. Het huidige belastingtarief van 6 procent van de koopsom wordt verlaagd naar 0 procent. De rem op de verhuis- en baanmobiliteit die het resultaat is van de fiscale regelingen van de eigen woning, zal hierdoor verdwijnen.

De woningcorporaties zullen hun inkomsten zien stijgen als gevolg van de beleidshervormingen. De huurprijzen zullen stijgen naar een marktconforme huurprijs. Het CPB veronderstelt dan ook dat de woningcorporaties hun extra inkomsten beschikbaar stellen voor de financiering van het nieuwe woonbeleid. Het geld blijft op deze manier binnen het beleidsterrein volkshuisvesting waar de corporaties uitsluitend actief mogen zijn. Om deze veronderstelling in de praktijk tot uitdrukking te laten komen zal er meer toezicht moeten worden gehouden op de huidige woningcorporaties in Nederland.

8.2 Drie beleidsscenario’s
De hiervoor genoemde uitgangspunten worden in ieder scenario toegepast. De huurprijsregulering en de huurtoeslag wordt afgeschaft en daarmee verdwijnen de huidige expliciete en impliciete subsidies voor huurwoningen. De huurwoningmarkt wordt geliberaliseerd, zodat alle huurders een marktconforme huur betalen.

In de drie scenario’s wordt de eigen woning, net als andere vormen van particulier vermogen, behandeld in box 3 van de loon- en inkomstenbelasting. De hypotheekrenteaftrek wordt op deze manier afgeschaft en ook zijn eigenwoningbezitters geen eigenwoningforfait meer verschuldigd. De waarde van de eigen woning zal in het vervolg moeten worden aangegeven in box 3 en de hypotheekschuld mag van de vermogenscomponenten in box 3 worden afgetrokken. De vermogensrendementsheffing bestaat dan uit een forfaitair rendement van 4 procent waarover 30 procent belasting moet worden betaald. Per saldo is dit 1,2 procent belasting over de vermogenscomponenten.

De drie beleidsscenario’s van het CPB verschillen in de mate waarop de fiscale subsidies voor koopwoningen worden afgeschaft. In scenario A verdwijnen de fiscale subsidies op den duur geheel. Er bestaat geen fiscale arbitrage meer tussen verschillende vormen van vermogen, omdat men over iedere vorm 1,2 procent belasting is verschuldigd. Voor eigenwoningbezitters maakt het belastingtechnisch niet meer uit of de eigen woning met eigen of vreemd vermogen is gefinancierd. Scenario__Prijspeil_koopwoning_in_procenten_(t.o.v._prijspeil_2005)'>Scenario A wordt daarom ook “fiscaal neutraal” genoemd.

In scenario B kunnen eigenwoningbezitters nog enigszins profiteren van een fiscale subsidie. Zij hebben recht op een vrijstelling van maximaal 300 duizend euro (prijspeil 2005) van de waarde van de eigen woning die in box 3 aangegeven moet worden. Indien een negatief bedrag voor de te betalen vermogensrendementsheffing resulteert, dan wordt dit niet door de belastingdienst uitbetaald. Doordat het CPB eigendomsneutraliteit als uitgangspunt heeft, zullen huurwoningen met een WOZ-waarde tot 300 duizend euro een subsidie van 1,2 procent van de WOZ-waarde bewerkstelligen. Voor duurdere woningen bedraagt de subsidie maximaal 3,6 duizend euro.33

In het derde scenario hoeven eigenwoningbezitters slechts 44 procent van de waarde van hun woning aan te geven in box 3. Iedere eigenaar kan profiteren van een vrijstelling van 56 procent ongeacht de waarde van de woning. Wat de fiscale subsidiëring van de eigen woning betreft, neemt scenario C een middenpositie in tussen de twee voorgaande scenario’s. De huursector zal ook moeten worden gesubsidieerd om eigendomsneutraliteit te bereiken.

De voorgaande veranderingen van het woonbeleid leveren alle consumenten op de woningmarkt een financieel nadeel op. De overheid zal daarom ook een compenserende lastenverlichting doorvoeren. De afschaffing van de overdrachtsbelasting van 2,9 miljard valt hier in ieder scenario onder. Van deze verlichting is alleen sprake bij het kopen van een eigen woning. Het resterende deel wat aangewend kan worden voor een lastenverlichting wordt gedaan door middel van een verlaging van de loon- en inkomstenbelasting. Dit bedrag is voor scenario A het hoogst, aangezien de overheid in dit scenario het meest bezuinigt op de fiscale subsidies voor koopwoningen. Voor scenario B is dit bedrag het laagst.

De beleidsscenario’s verschillen naast de vormgeving van de eigen woning ook in de vormgeving van de woontoeslag waar zowel eigenwoningbezitters als huurders voor in aanmerking kunnen komen. In scenario A ontvangen huishoudens met een jaarinkomen tot 14 duizend euro jaarlijks een vast bedrag van 3 duizend euro aan toeslag. Boven deze inkomensgrens wordt de toeslag van 3 duizend euro lineair afgebouwd tot 0 euro bij een huishoudinkomen van 36 duizend euro. Huishoudens met een jaarinkomen hoger dan 36 duizend euro ontvangen geen toeslag. De vormgeving van de woontoeslag in scenario B en C verschillen nauwelijks van scenario A, dus dit wordt verder buiten beschouwing gelaten.

8.3 Woningmarkteffecten
De hervormingen op de huurmarkt zijn anders van karakter dan op de koopmarkt. Op de huurmarkt wordt de huurprijsregulering afgeschaft, waardoor er een restrictief plafond op de huurprijs wordt weggenomen. De netto en bruto prijzen van huurwoningen zullen omhoog gaan, wat een verhoging van het aanbod en een verlaging van de vraag naar huurwoningen betekent. In de huidige situatie kan niet alle vraag met de bestaande voorraad woningen worden vervuld, dus zal er uiteindelijk een stijging van het consumptievolume optreden.

In de koopsector worden de verstorende impliciete subsidies hervormd, zodat ze lager worden of zelfs helemaal worden afgeschaft. De nettoprijs, het bedrag wat de bewoner moet betalen, zal stijgen. Zij kunnen immers niet meer of in mindere mate profiteren van een fiscale subsidie. De vraag naar koopwoningen zal afnemen. Hier staan weliswaar gunstige effecten op deze vraag tegenover als gevolg van de compenserende lastenverlichting en de woontoeslag. Per saldo zal de vraag naar koopwoningen, volgens het CPB, afnemen.

Het aanbod van koopwoningen reageert onvoldoende op de vraag. De verklaring hiervoor is de lage aanbodelasticiteit wat resulteert in een al eerder beschreven ondoelmatigheid op de woningmarkt. De stijgende vraag naar koopwoningen van de afgelopen jaren leidde namelijk nauwelijks tot een verruiming van het aantal woningen, maar alleen tot fors stijgende koopprijzen. Het aanbod van koopwoningen zal dus, na hervorming van de koopmarkt, ook nauwelijks reageren op een verlaging van de vraag. Het zal vooral tot uitdrukking komen in een forse daling van koopprijzen. In de onderstaande tabel staat voor ieder scenario met hoeveel procent het prijspeil van koopwoningen daalt ten opzicht van het prijspeil in 2005. Vanzelfsprekend is de daling in scenario 1 het hoogst, omdat in dit scenario de fiscale subsidies van koopwoningen volledig worden afgeschaft. De daling in scenario 2 is het laagst, want hier worden de fiscale subsidies het meest intact gelaten.

Tabel 8.1: Effect van de hervormingen op het prijspeil van koopwoningen


Scenario

Prijspeil koopwoning in procenten (t.o.v. prijspeil 2005)

A: Fiscaal neutraal

-17, 6

B: Maximumvrijstelling

-10,2

C: Proportionele vrijstelling

-13,8

De prijsdaling van koopwoningen heeft natuurlijk vooral zijn effect op de huishoudens die al in het bezit zijn van een eigen woning. Zij realiseren daarmee een groot vermogensverlies. De overwaarde van de eigen woning zal afnemen en kan zelfs negatief worden. Veel eigenwoningbezitters kunnen in betalingsproblemen komen, doordat zij zich hebben blootgesteld aan een groot vermogensrisico door een hoge loan-to-value ratio aan te houden. De huidige fiscale behandeling van de eigen woning stimuleert het in stand houden van de hypothecaire lening. Aflossing is niet aantrekkelijk, want dan lopen eigenwoningbezitters het voordeel van de hypotheekrenteaftrek mis. In de drie beleidsscenario’s wordt de fiscale behandeling van de eigen woning naar box 3 verplaatst. Hierdoor kan geen fiscale arbitrage meer plaatsvinden tussen verschillende vormen van vermogen. Over iedere vermogensvorm is men de vermogensrendementsheffing van 1,2 procent verschuldigd. Eigenwoningbezitters zijn indifferent tussen het aanhouden van vermogen in de vorm van spaargeld of het aanhouden van een hypotheekschuld. Zij zullen na de hervormingen dus meer de neiging hebben om hun hypothecaire lening af te lossen om zo hun vermogensrisico te beperken. Zij kunnen immers niet meer profiteren van de hypotheekrenteaftrek. De scenario’s van het CPB zijn in dat opzicht een goede hervorming.

Huishoudens die na de hervorming een eigen woning aanschaffen profiteren van een daling van de huizenprijzen. Zij hoeven zodanig een lagere hypothecaire lening af te sluiten of kunnen een duurdere woning veroorloven. Daar staat tegenover dat ook nieuwe eigenwoningbezitters niet meer kunnen profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Deze fiscale maatregel heeft de afgelopen jaren juist een bijdrage geleverd aan de opstuwing van de huizenprijzen. Per saldo is het moeilijk om een uitspraak te doen of nieuwe eigenwoningbezitters “beter” af zullen zijn dan voor de hervorming.

De netto prijs van een woningdienst is het gewogen gemiddelde van de netto prijzen van een koopwoningdienst en van een huurwoningdienst. Zoals eerder beschreven, heeft de afname van subsidies voor koopwoningen een verhogend effect op de netto prijs van een koopwoningdienst. Hier staat een algemene daling van de huizenprijzen tegenover als gevolg van de beleidshervormingen. Het vervallen van de expliciete en impliciete subsidies voor huurwoningen leidt tot een hogere netto prijs voor huurwoningdiensten. De netto prijs van een woningdienst stijgt in alle beleidsscenario’s (tabel 8.2). Dat de netto prijs van een woningdienst in scenario 1 het meest stijgt en in scenario 2 het minst, valt weer te verklaren door de mate waarin de fiscale subsidies voor koopwoningen zijn afgeschaft.



Tabel 8.2: Effect van de hervormingen op de netto prijs van een woningdienst

Scenario

Netto prijs woningdienst in procenten (t.o.v. prijspeil 2005)

A: Fiscaal neutraal

31,8

B: Maximumvrijstelling

12,1

C: Proportionele vrijstelling

20,2


8.4 Koopkrachteffecten
Het CPB biedt in haar publicatie een inzicht in de effecten van de beleidshervormingen op de koopkracht van verscheidene groepen huishoudens. De koopkrachteffecten worden gemeten op basis van het besteedbaar inkomen na aftrek van de netto woonlasten bij een ongewijzigde woonconsumptie. Huishoudens veranderen hun consumptievolume echter wel degelijk, maar dat wordt hier buiten beschouwing gelaten.

Bij een ongewijzigd consumptievolume nemen de netto woonlasten net zo sterk toe als de netto prijs van een woningdienst. Deze toename heeft een ongunstig effect op de koopkracht van alle inkomensdecielen. Het koopkrachtverlies is in ieder scenario het grootst voor de laagste inkomensdecielen (tabel 8.3). In scenario B en C worden de laagste inkomensdecielen relatief meer benadeeld ten opzicht van de hoogste inkomensdecielen dan in scenario A. In scenario A zijn de koopkrachtverliezen tussen de inkomensdecielen namelijk minder groot. Men zou kunnen verwachten dat de koopkrachtverliezen tussen de inkomensdecielen van scenario B het minst groot zijn. Een verklaring hiervoor is dat in scenario B alleen huishoudens met een eigen woningwaarde tot 300 duizend euro profijt hebben van een fiscale subsidie. Alleen in scenario B hebben alleen huishoudens in de laagste inkomensdecielen nog profijt van een fiscale subsidie. Toch heeft het laagste inkomensdeciel in scenario B een drie keer zo groot koopkrachtverlies dan het gemiddelde van alle huishoudens. Terwijl dit voor scenario C maar 2,1 is en voor scenario A zelfs maar 1,6 is.



Tabel 8.3: Effect van de hervormingen op de netto prijs van woningdiensten




Mutatie netto prijs woningdienst in dzd euro (t.o.v. prijspeil 2005)

Inkomensdeciel

Scenario A

Scenario B

Scenario C

Alle huishoudens

-2,6

-1,0

-1,7

1

-4,1

-3,0

-3,5

2

-3,9

-2,8

-3,3

3

-3,4

-2,2

-2,7

4

-2,9

-1,6

-2,2

5

-2,4

-1,0

-1,6

6

-2,2

-0,6

-1,3

7

-2,1

-0,5

-1,2

8

-2,1

-0,3

-1,0

9

-2,1

-0,1

-0,9

10

-2,7

-0,4

-0,9

De compenserende verlaging van de loon- en inkomenstenbelasting heeft een positief effect op het inkomen van alle huishoudens en verbetert daarmee de koopkracht (tabel 8.4). Het financiële voordeel is het grootst voor de hogere inkomensdecielen. Dit hangt vooral samen met het feit dat huishoudens met een hoger inkomen vaker dan gemiddeld twee inkomens hebben. Zij profiteren dus dubbel van een verlaging van de belastingtarieven. Scenario A sluist het hoogste bedrag terug, omdat er ook veel te compenseren valt.



Tabel 8.4: Effect van de hervormingen op de terugsluis




Terugsluis via loon- en inkomstenbelasting in dzd euro (t.o.v. prijspeil 2005)

Inkomensdeciel

Scenario A

Scenario B

Scenario C

Alle huishoudens

2,4

0,7

1,2

1

1,1

0,4

0,6

2

1,6

0,5

0,9

3

1,6

0,5

0,9

4

1,9

0,5

1,0

5

2,1

0,6

1,1

6

2,4

0,7

1,2

7

2,6

0,7

1,4

8

2,8

0,7

1,4

9

3,0

0,8

1,5

10

3,2

0,9

1,6

Als laatste heeft de woontoeslag ook een effect op de koopkracht van huishoudens. De introductie van de woontoeslag drukt niet de netto prijs van een woningdienst, omdat deze toeslag als een ongebonden inkomensoverdracht valt te kwantificeren. Deze inkomensoverdrachten staan los van de besteding van het inkomen. In scenario A komen huishoudens in de vijf onderste inkomensdecielen in aanmerking voor de woontoeslag. In scenario B en C betreft dit de zes onderste inkomensdecielen. Deze huishoudens gaan er in hun koopkracht op vooruit. De groep “alle gezinnen” krijgen in scenario A, B en C respectievelijk 600, 700 en 700 euro aan woontoeslag.



De drie voorgaande koopkrachteffecten bij elkaar opgeteld kunnen uitgedrukt worden in een percentage van het besteedbaar huishoudinkomen waarvan sprake zou zijn zonder beleidshervorming. Uit tabel 8.5 valt af te lezen dat nagenoeg alle inkomensdecielen een koopkrachtverbetering hebben ongeacht het scenario. Waar scenario C steeds een middenpositie innam tussen scenario A en B, valt op dat gesommeerde koopkrachteffecten juist het laagst zijn voor scenario C. Ook is het opvallend dat er geen duidelijk stijging en/of daling plaatsvindt in het percentage van de verschillende inkomensdeciel. De percentages fluctueren heel erg.

Tabel 8.5: Koopkrachteffecten na de hervormingen




Koopkrachteffecten in procenten (t.o.v. prijspeil 2005)

Inkomensdeciel

Scenario A

Scenario B

Scenario C

Alle huishoudens

1,5

1,4

1,0

1

0,4

0,6

0,1

2

1,8

1,2

1,2

3

0,6

1,0

0,5

4

-0,1

0,6

-0,4

5

0,4

1,4

0,0

6

1,1

0,9

0,0

7

2,1

1,2

0,8

8

2,6

1,6

1,5

9

2,5

2,0

1,8

10

1,0

0,8

1,2

Het koopkrachteffect voor alle huishoudens is in scenario A het hoogst, gevolgd door scenario B en scenario C. Wel is het koopkrachteffect voor de laagste inkomensdecielen in scenario A gemiddeld lager dan in scenario B. Vanuit een nivellerend oogpunt gaat de voorkeur uit naar scenario B. De hoogste inkomensdecielen hebben in dit scenario relatief minder profijt dan in scenario A.

9 Conclusie

De Nederlandse woningmarkt wordt sterk gesubsidieerd door de overheid. De belangrijkste overheidsbemoeienis op de koopmarkt betreft de hypotheekrenteaftrek en de bescheiden eigenwoningforfait waarmee een netto subsidiëring van 15,2 miljard euro in 2010 gepaard gaat. Ook op de markt voor huurwoningen wordt middels de huurprijsregulering en de huurtoeslag een subsidie voor huurders bewerkstelligd. Door de overheidsbemoeienis functioneert de Nederlandse woningmarkt ondoelmatig en niet effectief. Een greep uit deze ondoelmatigheden zijn de lage aanbodelasticiteit van woningen die alleen maar heeft geleidt tot gestegen woningprijzen, fiscale arbitrage tussen verschillende vermogensvormen, scheefwonen op de huurmarkt en de fiscale behandeling van de eigen woning.

Deze bachelorscriptie heeft zich vooral gefocust op de fiscale behandeling van de eigen woning. De impliciete subsidie via de hypotheekrenteaftrek heeft als doel om het eigenwoningbezit te stimuleren. De vermeende positieve effecten van eigenwoningbezit voor de Nederlandse maatschappij hebben jarenlang een taboe gelegd op het “h-woord”. Nu blijkt dat de hypotheekrenteaftrek eigenwoningbezitters vooral heeft gestimuleerd in het aangaan van een hypotheekschuld, wat drie onnodig grote financiële risico’s met zich mee brengt voor zowel huishoudens als hypotheekverstrekkers. Allereerst het betalingsrisico wanneer de woonlasten toenemen of het besteedbaar inkomen daalt. Daarnaast het vermogensrisico als de woningen in hun waarde dalen, zodat een restschuld overblijft bij verkoop van de eigenwoning. Ten slotte vergroten de voorgaande twee risico’s het kredietrisico voor hypotheekverstrekkers. De ondoelmatigheden op de woningmarkt en de grote financiële risico’s moeten aangepakt worden. Ik pleit daarom voor een algehele hervorming van de woningmarkt.

Drie mogelijke hervormingen van het Nederlandse woonbeleid zijn geschetst in een bijzondere publicatie van het Centraal Planbureau. In ieder scenario wordt de huurprijsregulering, de huurtoeslag en de overdrachtsbelasting afgeschaft. Ook wordt de fiscale behandeling van de eigen woning in ieder scenario verplaatst naar box 3 van de loon- en inkomenstenbelasting. De fiscale arbitrage tussen verschillende vermogensvormen vindt hierdoor niet meer plaats. Eigenwoningbezitters zullen meer geneigd om hun hypotheekschuld af te lossen. Concluderend, is ieder scenario in dat opzicht dus een goede hervorming.

De drie scenario’s verschillen in de mate waarop de fiscale subsidies voor koopwoningen worden afgeschaft. In scenario A verdwijnen alle fiscale subsidies op den duur. Scenario B laat de fiscale subsidies het meest ongewijzigd en scenario C neemt een middenpositie in. Deze verschillen tussen de scenario’s komen tot uiting in de hoogte van de daling van de prijzen voor koopwoningen. Deze daling is het grootst voor scenario A en het kleinst voor scenario B. De daling van de huizenprijzen gaat gepaard met een groter vermogensrisico voor eigenwoningbezitters.

De netto prijs van een woningdienst, het gewogen gemiddelde van de netto prijzen van een koopwoningdienst en van een huurwoningdienst, neemt door de hervormingen in alle scenario’s toe. Deze toename in woonlasten wordt gecompenseerd met een lastenverlichting in de vorm van de afschaffing van de overdrachtsbelasting en een verlaging van de loon- en inkomstenbelasting. Per saldo hebben nagenoeg alle inkomensdecielen na de hervormingen een koopkrachtverbetering. Het koopkrachteffect voor scenario A is gemiddeld het hoogst en voor scenario C het laagst. Scenario B heeft echter de meest nivellerende werking in koopkrachtverbetering ten opzichte van de andere scenario’s en geniet mijn voorkeur. De laagste inkomensdecielen hebben in scenario B relatief het meeste profijt ten opzichte van de hoogste inkomensdecielen.



10 Referenties

Centraal Fonds Volkshuisvesting (november 2009) “Verslag Financieel toezicht woningcorporaties”

Centraal Planbureau (april 2010) “Hervorming van het Nederlandse woonbeleid”

Commissie Sociaal-Economische Deskundigen (april 2010) “Naar een integrale hervorming van de woningmarkt”

De Nederlandsche Bank & Autoriteit Financiële Markten (september 2009) “Risico’s op de hypotheekmarkt voor huishoudens en hypotheekverstrekkers”

Elsinga, M. & Hoekstra, J. (augustus 2004) “Op eigen kracht: eigenwoningbezit in Nederland”

Ewijk, C. van, Koning, M., Lever, M. & Mooij, R. de (september 2006) “Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning”

Ewijk, C. van & Rele, H. ter (2008) “Macro-economische verkenning van de huizenmarkt”

Ministerie van Financiën (april 2010) “Rapport brede heroverwegingen 4. Wonen”

Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer & Centraal Bureau voor de Statistiek (2009) “Het wonen overwogen”

Scanlon, K. en Whitehead, C. (2007) “Social housing in Europe”

www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/inkomen-bestedingen/publicaties/artikelen/archief/2010/2010-3118-wm.htm?RefererType=RSSItem



www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1893&item_type=nieuws&item_id=3131

www.huizenmarkt-zeepbel.nl/21-07-2008/toenemende-schulden-van-huishoudens/



www.hypo.org/Content/default.asp?PageID=414

www.hypotheker.nl/Hypotheken/Ik+wil+een+woning+kopen/Wat+doen+de+huizenprijzen/Ontwikkeling+Nederland/

www.hypotheker.nl/Hypotheken/Ik+zoek+een+hypotheek/Waar+moet+ik+op+letten/De+fiscus/Eigenwoningforfait+en+aftrekbare+kosten/

www.nationwide.co.uk/hpi/historical.htm

www.nrc.nl/binnenland/article2344911.ece/Corporaties_richten_zich_op_koopwoning

www.vrom.nl/pagina.html?id=18785


1 Commissie Sociaal-Economisch Deskundigen (april 2010) “Naar integrale hervormingen van de woningmarkt”




2 http://www.hypotheker.nl/Hypotheken/Ik+zoek+een+hypotheek/Waar+moet+ik+op+letten/De+fiscus/Eigen
woningforfait+en+aftrekbare+kosten/

3

52% (hoogste belastingschijf) ∙ 2,35% = 4% (verondersteld rendement) ∙ 30% (vermogensrendementsheffing)

4

http://www.eigenhuis.nl/VerenigingEigenHuis/Actueel/Dossiers/Hypotheekrenteaftrek/Eerdere_beperkingen_in_de_hypotheekrenteaftrek.htm

5
 Ministerie van Financiën (april 2010) “Rapport brede heroverwegingen 4. Wonen”

6
 Scanlon, K. en Whitehead, C. (2007) “Social housing in Europe”

7

Commissie Sociaal-Economische Deskundigen (april 2010) “Naar integrale hervorming van de woningmarkt”

8

Ministerie van Financiën (april 2010) “Rapport brede heroverwegingen 4. Wonen”

9

Centraal Fonds Volkshuisvesting (november 2009) “Verslag Financieel toezicht woningcorporaties”

10

http://www.nrc.nl/binnenland/article2344911.ece/Corporaties_richten_zich_op_koopwoning

11
 Ministerie van Financiën (april 2010) “Rapport brede heroverwegingen 4. Wonen”

12

Ewijk, C. van, Koning, M., Lever, M. & Mooij, R. de (september 2006 ) “Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning”

13

2,5 ton – (1 ton x 1,0210)

14

http://www.hypotheker.nl/Hypotheken/Ik+wil+een+woning+kopen/Wat+doen+de+huizenprijzen/Ontwikkeling+Nederland/

15

http://www.vrom.nl/pagina.html?id=18785

16

Ewijk, C. van & Rele, H. ter (2008) “Macro-economische verkenning van de huizenmarkt”

17
 Ewijk, C. van, Koning, M., Lever, M. & Mooij, R. de (september 2006 ) “Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning”

18

http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/inkomen-bestedingen/publicaties/artikelen/archief/2010/2010-3118-wm.htm?RefererType=RSSItem

19

Ministerie van Financiën (april 2010) “Rapport brede heroverwegingen 4. Wonen”

20

http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1893&item_type=nieuws&item_id=3131

21

Elsinga, M. & Hoekstra, J. (augustus 2004) “Op eigen kracht: eigenwoningbezit in Nederland”

22
 Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer & Centraal Bureau voor de Statistiek (2009) “Het wonen overwogen”

23

Elsinga, M. & Hoekstra, J. (augustus 2004) “Op eigen kracht: eigenwoningbezit in Nederland”

24

http://www.hypo.org/Content/default.asp?PageID=414

25

Centraal Bureau voor de Statistiek (januari 2010) “Nederland langs de Europese meetlat”

26

http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/21-07-2008/toenemende-schulden-van-huishoudens/

27

De Nederlandsche Bank & Autoriteit Financiële Markten (september 2009) “Risico’s op de hypotheekmarkt voor huishoudens en hypotheekverstrekkers”

28
 Commissie Sociaal-Economische Deskundigen (april 2010) “Naar een integrale hervorming van de woningmarkt”

29

http://www.nationwide.co.uk/hpi/historical.htm

30

Ministerie van Financiën (april 2010) “Rapport brede heroverwegingen 4. Wonen”

31

Centraal Planbureau (april 2010) “Hervorming van het Nederlandse woonbeleid”

32

Centraal Planbureau (april 2010) “Hervorming van het Nederlandse woonbeleid”

33

1,2 procent van 300 duizend euro
1   2   3   4

  • Scenario Prijspeil koopwoning in procenten (t.o.v. prijspeil 2005)
  • C: Proportionele vrijstelling
  • Scenario Netto prijs woningdienst in procenten (t.o.v. prijspeil 2005)
  • Mutatie netto prijs woningdienst in dzd euro (t.o.v. prijspeil 2005) Inkomensdeciel
  • Terugsluis via loon- en inkomstenbelasting in dzd euro (t.o.v. prijspeil 2005) Inkomensdeciel
  • Koopkrachteffecten in procenten (t.o.v. prijspeil 2005) Inkomensdeciel

  • Dovnload 283.73 Kb.