Thuis
Contacten

    Hoofdpagina


Memorandum Bijleenregeling

Dovnload 94.87 Kb.

Memorandum Bijleenregeling



Datum05.12.2018
Grootte94.87 Kb.

Dovnload 94.87 Kb.


Memorandum Bijleenregeling

Vanaf 1 januari 2004 is de aftrek van eigenwoningrente beperkt. Vanaf die datum krijgen huizenkopers te maken met de zogeheten bijleenregeling. Dit betekent dat bij aankoop van een nieuwe eigen woning de eigenwoningschuld, ofwel de schuld waarvan de rente in box 1 aftrekbaar is, niet meer kan bedragen dan de aankoopprijs van de nieuwe woning verminderd met het verschil tussen de verkoopprijs van de oude woning en de eigenwoningschuld van die woning.


Deze regeling komt in dit memo uitgebreid aan de orde.
Inhoudsopgave
INHOUDSOPGAVE 2
1.1 INLEIDING 3

1.2 VERHUIZING NAAR EEN DUURDERE WONING 4

1.2.1 Aflossing overbruggingslening 4

1.2.2 Geldleningen met verschillende rentepercentages 5


1.3 VERHUIZING NAAR EEN GOEDKOPERE WONING 5
1.4 VORMING VAN DE EIGENWONINGRESERVE 6
1.5 AFNEMING EIGENWONINGRESERVE 6

1.5.1 Investering eigen geld 7

1.5.2 Aflossing van eigenwoningschuld 8

1.5.3 Kosten van verbetering 8

1.5.4 Vijfjaarstermijn 8

1.5.5 Overlijden 9


1.6 BEGRIPPEN VERWERVING EN VERVREEMDING 9

1.6.1 Invloed van antispeculatie op vervreemdingssaldo 9

1.6.2 Verwervings- en vervreemdingskosten 9
1.7 BIJLEENREGELING EN PARTNERS 10

1.7.1 Anti-ontgaansbepalingen 10

1.7.2 Eigenwoningreserve en gemeenschap van goederen 11

1.7.3 Gevolgen echtscheiding 12


1.8 BELASTINGDIENST 13
1.9 OVERGANGSRECHT 14

1.9.1 Reële, schriftelijke overeenkomsten 14

1.9.2 Nieuwbouwwoningen 15

1.1 Inleiding
Tot 1 januari 1997 was betaalde rente in de particuliere sfeer in alle gevallen aftrekbaar, hetzij als aftrekbare kosten, hetzij als persoonlijke verplichting. Vanaf 1997 is de mogelijkheid om de rente op consumptief krediet als persoonlijke verplichting af te trekken gefaseerd afgebouwd. De rente van leningen die betrekking had op beleggingen is in 1999 beperkt tot het bedrag dat de beleggingen als belaste inkomsten genereerde. Vanaf 2001 is de rente van leningen voor consumptieve doeleinden en voor beleggingen niet meer aftrekbaar, de schuld zelf wordt in mindering gebracht op het vermogen in box 3. Alleen de rente van leningen voor de financiering van aankoop, verbetering of onderhoud van tot hoofdverblijf dienende eigen woning is in de Wet inkomstenbelasting 2001 nog aftrekbaar in box 1. Huiseigenaren mochten tot 2004 rente over een verhoging van een schuld alleen aftrekken als de bestemming van de verhoging, verbetering of onderhoud van de eigen woning is. Als de schuld wordt verhoogd ten behoeve van een andere aanwending wordt het bedrag van de verhoging als een box 3 schuld aangemerkt en is de rente niet aftrekbaar. In zoverre kon er ongelijkheid ontstaan tussen zittende huiseigenaren en verhuizende huiseigenaren. Bij aankoop van een nieuwe woning kon deze woning geheel worden gefinancierd met een lening waarvan de rente in box 1 aftrekbaar was. Ook in het geval de vorige eigen woning met flinke winst is verkocht. Het verschil tussen de opbrengst en de op de verkochte woning drukkende eigen woninglening kon dan consumptief of voor beleggingen worden aangewend. Indirect werden deze consumptieve bestedingen of beleggingen dan in de optiek van het kabinet gefinancierd met vreemd vermogen, waarvan de rente aftrekbaar was. Met ingang van 1 januari 2004 is aan deze ongelijkheid een einde gemaakt door bij verhuizing naar een duurdere woning de renteaftrek te beperken tot gevallen waarin de aankoopprijs van de nieuwe woning niet kan worden betaald uit de opbrengst van de oude woning. De mogelijkheid voor verhuizende huiseigenaren om zonder noodzaak voor de financiering van de nieuwe woning fiscaal gefacilieerd geld vrij te maken voor consumptie of andere beleggingen is hiermee beëindigd. In verband met de invoering van de zogeheten bijleenregeling zijn er enige nieuwe begrippen in de Wet inkomstenbelasting 2001 ingevoerd.
Eigen woningschuld

Het totale bedrag van de schulden aangegaan voor de aankoop van de

eigen woning, maximaal een bedrag ter grootte van de verwervingskosten

van de eigen woning onder aftrek van de eigenwoningreserve. Dus de

schuld waarvan de rente in box 1 aftrekbaar is.
Vervreemdingssaldo

De verkoopopbrengst van de eigen woning onder aftrek van de

verkoopkosten, bijvoorbeeld makelaarscourtage, verminderd met de op de

verkochte woning gevestigde eigenwoningschuld. Het

vervreemdingssaldo eigen woning kan negatief zijn. Dit is het geval

wanneer de belastingplichtige bij de verkoop van een eigen woning een

restschuld overhoudt (met andere woorden de opbrengst bij verkoop is

niet toereikend om de op die woning betrekking hebbende schuld volledig

af te lossen). In het geval waarin de reserve een negatief bedrag vertoont,

wordt dit negatieve bedrag verrekend met een eventueel positief

vervreemdingssaldo eigen woning dat de belastingplichtige in de toekomst

kan behalen en zal op dat moment zijn (fiscale) leenmogelijkheden in

zoverre onder het regime van box 1 niet beperken.


Eigenwoningreserve

Reserve waarin het vervreemdingssaldo wordt opgenomen of een reeds

bestaande reserve waaraan het vervreemdingssaldo wordt toegevoegd.
1.2 Verhuizing naar een duurdere woning
Bij verkoop van een eigen woning wordt het vervreemdingssaldo opgenomen in de

eigenwoningreserve. Het vervreemdingssaldo is de verkoopopbrengst verminderd met de

verkoopkosten (zoals taxatiekosten en makelaarscourtage) en verminderd met de

eigenwoningschuld van de verkochte woning. De 'vervreemding' heeft betrekking op alle gevallen

waarin de eigen woning niet langer als eigen woning wordt aangemerkt. Dus bij verkoop aan een

derde, bij schenking aan de kinderen of wanneer de eigen woning verhuurd wordt.


Voorbeeld 1
In 2004 wordt een eigen woning gekocht voor € 250.000 (inclusief kosten). De aankoop wordt

volledig gefinancierd met een aflossingsvrije hypotheek. In 2009 verhuist men naar nieuwe eigen

woning, kosten € 350.000, volledig gefinancierd. In 2010 wordt de oude woning verkocht voor

€ 300.000, de courtage van de makelaar bedraagt € 3.000.


De eigenwoningschuld bedraagt van 2004 tot en met 2008 € 250.000. De over dit bedrag

verschuldigde rente is aftrekbaar in box 1. In 2009 bedraagt de eigenwoningschuld € 600.000

(€ 250.000 schuld oude woning + € 350.000 schuld nieuwe woning). De betaalde rente is volledig

aftrekbaar in box 1. Bij verkoop van de oude woning in 2010 is het vervreemdingssaldo € 47000

(€ 300.000 verkoopopbrengst -/- € 3.000 courtage -/- € 250.000 schuld oude woning). Dit bedrag

wordt opgenomen in de eigen woningreserve. Na de verkoop bedraagt de eigenwoningschuld

€ 303.000 (€ 350.000 schuld nieuwe woning -/- € 47.000 eigenwoningreserve). De

eigenwoningreserve is hierna nihil. De betaalde rente over de eigenwoningschuld van € 303.000

is aftrekbaar in box 1. Een bedrag ter grootte van de eigenwoningreserve (€ 47.000) gaat naar

box 3 waardoor de rente over dit gedeelte van de schuld niet meer aftrekbaar is.


1.2.1 Aflossing overbruggingslening

In veel gevallen wordt eerst een nieuwe woning gekocht en betrokken, waarna de oude woning

wordt verkocht. In verband met de bijleenregeling zal in het kader van de financiering van de

nieuwe woning de verkoopprijs van de oude woning moeten worden geschat. Zolang de oude

woning nog niet is verkocht zal er worden gefinancierd met een overbruggingskrediet dat wordt

afgelost met de opbrengst van de oude woning. Na verkoop van de oude woning is de

eigenwoningschuld maximaal gelijk aan de verwervingskosten van de nieuwe woning minus de

eigenwoningreserve. Die eigenwoningreserve is niet bij voorbaat in te schatten. Hierdoor kan de

lening voor de nieuwe woning een `gemengde` lening worden, bijvoorbeeld als de

verkoopopbrengst van de nieuwe woning hoger is dan geschat.


Voorbeeld 2
De geschatte verkoopwaarde van de oude woning bedraagt € 200.000, de eigenwoningschuld is

€ 100.000. De verwervingskosten van de nieuwe woning bedragen € 300.000. Er wordt een lening

in verband met de nieuwe woning aangegaan van € 200.000 alsmede een overbruggingskrediet

van € 100.000. De oude woning wordt verkocht voor € 220.000. De eigenwoningreserve is


€ 120.000. De eigenwoningschuld van de nieuwe woning is daardoor maximaal € 180.000. Het

overbruggingskrediet wordt afgelost. De lening van € 200.000 krijgt een gemengd karakter omdat

€ 20.000 verhuist naar box 3. De belastingplichtige wil de extra verkoopopbrengst van zijn oude

woning aanwenden voor aflossing van zijn box-3-lening. Dezelfde positie ontstaat als er geen

aparte overbruggingslening wordt gesloten. Bijvoorbeeld als voor de nieuwe woning in één

hypothecaire lening € 300.000 wordt geleend, waarvan na verkoop van de woning € 120.000

wordt afgelost.


Voorbeeld 3
De oude woning in Voorbeeld 2 wordt verkocht voor € 190.000. De eigenwoningreserve is dan

€ 90.000. Het overbruggingskrediet wordt gedeeltelijk afgelost. De belastingplichtige heeft immers

achteraf € 10.000 extra nodig voor de lening van zijn huis.
De (overbruggings)lening wordt na verkoop een gemengde lening. Fiscaaltheoretisch moet de

aflossing daarvan pro rata worden toegerekend aan de eigenwoningschuld en de box-3-lening.

Tijdens de behandeling van de bijleenregeling in de Eerste Kamer heeft de staatssecretaris

aangegeven hier soepel mee om te gaan. Hij keurt daarom goed dat aflossingen op een

dergelijke gemengde lening desgewenst zoveel mogelijk worden toegerekend aan het leningdeel

dat betrekking heeft op het box 3 gedeelte.


1.2.2 Geldleningen met verschillende rentepercentages

De staatssecretaris van Financiën heeft bij de behandeling van het wetsvoorstel in de Eerste

Kamer benadrukt dat de Belastingdienst geen volledige renteaftrek zal accepteren als er een

verband bestaat tussen de verschillende leningen waarbij is overeengekomen dat de

hoogstrentende lening zoveel mogelijk wordt toegerekend aan de eigen woning. Hij geeft hierbij

het volgende voorbeeld.


Voorbeeld 4
Iemand heeft twee leningen. Op de eerste lening -aangegaan voor de eigen woning- is een hoge

rente verschuldigd. Reden hiervoor is dat op de tweede lening -deels aangegaan voor andere

doeleinden- een lage rente is verschuldigd. Het rentepercentage van de eerste lening voor zover

dat ligt boven het niveau dat anders zou zijn bedongen als geen tweede lening zou zijn

overeengekomen, is geen vergoeding voor de terbeschikkingstelling van de hoofdsom van de

eigenwoningschuld, maar houdt verband met de lage rente op de tweede lening. De 'extra'rente

van de eerste lening is daardoor niet aftrekbaar.

1.3 Verhuizing naar een goedkopere woning
Omdat de bijleenregeling is bedoeld om onnodige schuldverhoging te voorkomen mag bij

verhuizing naar een goedkopere woning de eigenwoningschuld op het oude niveau worden

gehandhaafd, uiteraard tenzij de aankoopprijs van de goedkopere woning lager is dan de

oorspronkelijke schuld. Dus de opbrengst van de oude woning hoeft voor zover die meer

bedraagt dan de op die woning betrekking hebbende schuld niet of niet volledig te worden

aangewend voor de financiering van de volgende goedkopere woning. Om oneigenlijk gebruik

(tijdelijke verhuizing naar een veel duurdere woning om de toekomstige eigenwoningschuld

zoveel mogelijk te verhogen) te voorkomen, geldt als eis dat de verkochte woning minstens zes

maanden als eigen woning heeft gediend.
Voorbeeld 5
Een eigen woning met een eigenwoningschuld van € 260.000 wordt verkocht voor € 400.000. Er

wordt een nieuwe eigen woning gekocht voor € 300.000. Deze aankoop wordt geheel

gefinancierd met een lening. Het vervreemdingssaldo van de oude woning bedraagt € 140.000

(€ 400.000 verkoopopbrengst -/- € 260.000 eigenwoningschuld). Dit bedrag wordt opgenomen in

de eigenwoningreserve. De maximale eigenwoningschuld op grond van de hoofdregel bedraagt

€ 160.000 (€ 300.000 aankoopbedrag -/- € 140.000 eigenwoningreserve). Op grond van de

bepaIing betreffende de aankoop van een goedkopere woning kan de eigenwoningschuld worden

gehandhaafd op € 260.000. Van de lening van f 300.000 gaat € 40.000 naar box 3. De eigen-

woningreserve bedraagt nu € 100.000 (€ 140.000 eigenwoningreserve na verkoop oude woning

-/- € 40.000 (€ 300.000 aankoop eigen woning -/- € 260.000 oude eigenwoningschuld).



1.4 Vorming van de eigenwoningreserve
Bij verkoop van een eigen woning wordt het vervreemdingssaldo eigen woning opgenomen in of

toegevoegd aan de eigenwoningreserve. Het vervreemdingssaldo is de verkoopopbrengst

verminderd met de verkoopkosten en verminderd met de eigenwoningschuld van de verkochte

woning. Onder eigenwoningschuld wordt ter bepaling van de eigenwoningreserve ook het

volgende begrepen.


  1. Het bedrag waarmee de eigenwoningschuld is verminderd in verband met de

eigenwoningreserve van de fiscale partner (zie ook Voorbeeld 10). De eigenwoningschuld

van de belastingplichtige wordt verlaagd met het bedrag van de eigenwoningreserve van de

partner. Deze verlaging werkt door in de berekening van het vervreemdingssaldo van de

belastingplichtige. Daardoor wordt de eigenwoningreserve van de partner twee maal in

aanmerking genomen. Ter voorkoming hiervan wordt bij verkoop van de woning het bedrag

waarmee de eigenwoningschuld is verlaagd wegens de reserve van de partner toch als

eigenwoningschuld aangemerkt.


  1. De op 31 december 1995 bestaande hypothecaire geldleningen, waarvan aangenomen is dat

ze zijn aangewend voor de financiering van de eigen woning. Van op 31 december 1995

bestaande hypothecaire leningen wordt aangenomen dat de bestemming van de geldlening

financiering van de eigen woning betreft, ook in het geval de lening of de verhoging van de

lening is aangewend voor consumptieve bestedingen. Deze schulden worden in het

wetsvoorstel in het geval van vervreemding ook als eigenwoningschulden aangemerkt.


  1. De schulden waarvan de rente niet aftrekbaar is in het geval de woning is gekocht van de

fiscale partner of degene met wie hij duurzaam een gezamenlijke huishouding voert en voor

zover die schulden hoger zijn dan die van de fiscale partner ten tijde van de verkoop. Ook met deze bepaling wordt beoogd dubbeltellingen te voorkomen.



1.5 Afneming eigenwoningreserve
De eigenwoningreserve neemt af in de volgende situaties.

1. Het bedrag van de aankoopprijs van een nieuwe woning minus de eigenwoningschuld van die

woning, dus met het bedrag dat in de nieuwe woning als eigen geld is geïnvesteerd.

2. Het bedrag van de aflossingen op de eigenwoningschuld.

3. Een bedrag ter grootte van de kosten van verbetering en onderhoud van de woning of afkoop

van rechten van erfpacht, opstal of beklemming.


4. Het bedrag dat is toe te rekenen aan een vervreemdingssaldo dat vijf jaar geleden aan de

reserve is toegevoegd.

5. Het bedrag bij overlijden van de belastingplichtige.


Hieronder worden deze situaties nader uitgewerkt.
1.5.1 Investering eigen geld

Bij afboeking bij aankoop van een nieuwe woning kunnen verschillende situaties optreden. Bij

duurder wonen is de maximale eigenwoningschuld gelijk aan de aankoopprijs van de nieuwe

woning minus het vervreemdingssaldo van de oude woning. De reserve neemt dan af tot nul.


Voorbeeld 6
Een nieuwe woning wordt gekocht voor € 400.000. De oude woning, waarop een hypothecaire

lening rustte van € 200.000 wordt verkocht voor € 300.000. Het vervreemdingssaldo bedraagt dan

€ 100.000. Dit bedrag wordt opgenomen in de eigenwoningreserve. De maximale

eigenwoningschuld is € 300.000 (€ 400.000 aankoopbedrag -/- € 100.000 eigenwoningreserve).

Bij aankoop wordt € 100.000 eigen geld in de woning gestoken zodat de eigenwoningreserve

afneemt tot nul.


Als bij goedkoper gaan wonen de koopsom van de nieuwe woning lager is dan de opbrengst van

de oude woning, maar hoger dan de eigenwoningschuld van de oude woning is de hoogst

mogelijke eigenwoningschuld gelijk aan die oude eigenwoningschuld. De eigenwoningreserve

neemt niet af tot nul.


Voorbeeld 7
De koopsom van de nieuwe woning bedraagt € 125.000 en de verkoopopbrengst van de oude

woning bedraagt € 150.000. De eigenwoningschuld voor de oude woning bedraagt € 100.000. De

maximale eigenwoningschuld voor de nieuwe woning bedraagt dan € 100.000. De

eigenwoningreserve bedraagt € 25.000 (€ 150.000 verkoopopbrengst oude woning -/- 100.000

eigenwoningschuld oude woning -/- € 25.000 investering eigen geld),
Als bij goedkoper gaan wonen de koopsom van de nieuwe woning minder bedraagt dan de oude

eigenwoningschuld is de hoogst mogelijke schuld het bedrag gelijk aan de koopsom van de

nieuwe eigen woning. Ook in deze situatie neemt de reserve niet af tot nul.
Voorbeeld 8
De koopsom van de nieuwe woning bedraagt € 125.000 en de verkoopopbrengst van de oude

woning bedraagt € 200.000. De eigenwoningschuld voor de oude woning bedraagt € 150.000. De

maximale eigenwoningschuld voor de nieuwe woning bedraagt dan € 125.000. De

eigenwoningreserve bedraagt € 50.000 (€ 200.000 verkoopopbrengst oude woning -/- € 150.000

eigenwoningschuld oude woning). In deze situatie is er dus geen sprake van investering van

eigen geld.




1.5.2 Aflossing van eigenwoningschuld

Aflossing wordt gezien als een verlate aanwending van de te investeren eigen middelen. Daarom

wordt het bedrag van de aflossingen op de eigenwoningschuld van de eigenwoningreserve

afgeboekt.


Voorbeeld 9
Jan heeft een spaarsaldo in box 3 van € 190.000, verkregen na verkoop van een eigen woning

voor € 400.000 en aankoop van een goedkopere woning voor € 210.000. Hij heeft een

eigenwoningschuld van € 180.000. Hierop lost hij € 80.000 af. Zijn spaarsaldo in box 3 neemt door

de schuldaflossing af van € 190.000 tot € 110.000. Enkele jaren later verkoopt hij zijn woning voor

€ 230.000 en gaat huren. De situatie is dan als volgt.
Bij de verkoop van zijn woning ontstaat een vervreemdingssaldo van € 130.000 (€ 230.000

verkoopopbrengst -/- € 100.000 eigenwoningschuld). Volgens de hoofdregel bedraagt de

eigenwoningreserve van Jan na de verkoop van zijn woning € 320.000 (€ 190.000

eigenwoningreserve na verkoop eerste eigen woning + € 130.000 vervreemdingssaldo huidige

eigen woning). Het vermogen van Jan bedraagt € 240.000 (€ 110.000 spaarsaldo box 3 +

€ 130.000 verkoopopbrengst woning minus eigenwoningschuld).


Voor de eventuele aankoop van een nieuwe eigen woning zou hij een eigenwoningreserve van

€ 320.000 in aanmerking moeten nemen, terwijl zijn beschikbare middelen maar E 240.000

bedragen. Deze niet gewenste situatie wordt voorkomen door aflossingen af te boeken van de

eigenwoningreserve. In het bovengenoemde voorbeeld wordt de eigenwoningreserve van

€ 320.000 dus verminderd met € 80.000 tot € 240.000. Dit is het bedrag van de beschikbare eigen

middelen.



1.5.3 Kosten van verbetering

Als een belastingplichtige een eigenwoningreserve heeft wordt hij geacht kosten voor verbetering

of onderhoud van de eigen woning of voor de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of

beklemming gefinancierd te hebben uit eigen middelen. Ook als hij hiervoor leent. De lening

kwalificeert bij aanwezigheid van een eigenwoningreserve niet als eigenwoningschuld. Als dan

toch wordt geleend gaat de lening geheel of gedeeltelijk naar box 3. Er is een

doelmatigheidsdrempel van € 5.000 in de wet opgenomen. Gedane investeringen tot € 5.000

bijvoorbeeld vier blikken verf voor € 400, blijven in dit verband buiten beschouwing.


1.5.4 Vijfjaarstermijn

De eigenwoningreserve vervalt vijf jaren na de verkoop ter zake waarvan hij is gevormd. In de

meeste situaties staat de eigenwoningreserve op nul. Veelal zal de eigenwoningreserve nihil

bedragen. De reserve staat niet op nul wanneer de belastingplichtige een goedkopere woning

koopt of wanneer de belastingplichtige (tijdelijk) door huur, inwoning of emigratie de

koopwoningmarkt heeft verlaten. Na vijf jaar begint men weer met een schone lei, omdat de

wetgever van mening is dat de eigenwoningreserve dan in een te ver verwijderd verband met de

verwerving van de nieuwe eigen woning staat.




1.5.5 Overlijden

Bij overlijden wordt voor de overledene een vervreemding aangenomen. Een vervreemdingssaldo

wordt volgens de hoofdregel aan de eigenwoningreserve toegevoegd. Bij overlijden echter vervalt

de eigenwoningreserve van de overledene.



1.6 Begrippen verwerving en vervreemding
De begrippen verwerving (aankoop) en vervreemding (verkoop) moeten ruim worden opgevat.

Van verwerving is sprake als een woning voor een belastingplichtige als een eigen woning wordt

aangemerkt. Dit kan zijn bij aankoop van de woning van een derde. Maar ook als een tot dan

verhuurde woning als eigen woning in gebruik wordt genomen. Dus bij overbrenging van de

woning van box 3 naar box 1 of als een bedrijfswoning niet langer tot het ondernemingsvermogen

wordt gerekend. In beide laatst genoemde situaties waarin een zakelijke prijs ontbreekt geldt als

waarde de waarde in het economische verkeer. Overigens kan een schuld bij verwerving alleen

worden aangegaan op het moment dat de woning daadwerkelijk wordt aangekocht. Bij verwerving

van een nieuw te bouwen woning gaat het om de koop-aannemingsovereenkomst. Verwerving

door boedelmenging bij huwelijk, wijziging van huwelijksvoorwaarden staande huwelijk of

overgang van uitsluiting van gemeenschap naar algemene gemeenschap staande het huwelijk

worden in dit verband niet als verwerving beschouwd.


Met vervreemding wordt bedoeld alle gevallen waarin de eigen woning niet langer als eigen

woning wordt aangemerkt. Dus bij verkoop aan een derde, bij schenking aan de kinderen of

wanneer de eigen woning wordt verhuurd. Bij vervreemding gaat het om de notariële akte van

levering. En niet om de voorlopige koopovereenkomst. Bij vervreemding van een deel van de

woning wordt alleen voor dat deel een eigenwoningreserve gevormd.
1.6.1 Invloed van antispeculatie op vervreemdingssaldo

Op grond van de wettelijke regeling wordt onder vervreemdingssaldo eigen woning verstaan de

waarde van de tegenprestatie bij de vervreemding van een eigen woning verminderd met de

kosten ter zake van die vervreemding en verminderd met de eigenwoningschuld voor de woning.

Het aan een gemeente op grond van een anti-speculatiebeding toekomend gedeelte van de

verkoopopbrengst kan niet worden aangemerkt als kosten ter zake van de vervreemding en

behoort dus tot het vervreemdingssaldo. Het kabinet geeft echter in antwoord op vragen die door

de Eerste Kamer zijn gesteld aan wel oog te hebben voor de maatschappelijke realiteit van anti-

speculatiebedingen. Daarom zullen in de bijbehorende ministeriële regeling nadere regels worden

gesteld op grond waarvan betalingen uit hoofde van anti-speculatiebedingen in het belang van het

volkshuisvestingsbeleid in mindering kunnen worden gebracht op de ontvangen koopsom.
1.6.2 Verwervings- en vervreemdingskosten

Tot de kosten van verwerving behoren de gebruikelijke met de aankoop samenhangende kosten

zoals de makelaarskosten, de notariskosten in verband met de verwerving, de inschrijving van de

woning in het kadaster, de overdrachtsbelasting, taxatiekosten voor zover die geen verband

houden met het verkrijgen van een hypotheek. Kosten die verband houden met de voor de

woning benodigde hypotheek zijn geen kosten ter verwerving van de woning. Ter voorkoming van

misverstand wordt opgemerkt dat laatstgenoemde kosten zelf wel aftrekbaar zijn voor zover er

sprake is van een eigenwoningschuld. De kosten die bij verkoop als verkoopkosten in aanmerking

komen zijn bijvoorbeeld makelaarskosten en advertentiekosten.


1.7 Bijleenregeling en partners
1.7.1 Anti-ontgaansbepalingen

Om te voorkomen dat (fiscale) partners in opvolgende eigen woningen een andere

eigendomsverhouding kiezen om onder de beperkingen van de eigenwoningreserve uit te komen

is bepaald dat een belastingplichtige onder omstandigheden rekening dient te houden met de

eigenwoningreserve van de partner. Als partner wordt hier naast de fiscale partner ook

beschouwd degene met wie de belastingplichtige duurzaam een gezamenlijke huishouding voert.

Een gevolg van deze kwalificatie is dat kinderen jonger dan 27 jaar onder het bereik van het

partnerbegrip vallen.


De betreffende bepaling geldt als de partners eerst hebben samengewoond en vervolgens een

eigen woning kopen. Het vervreemdingssaldo dat is behaald bij verkoop van de woning waarin zij

hebben samengewoond moet ongeacht de eigendomsverhoudingen in de nieuwe woning worden

aangewend. Als de ene partner geen eigenaar was van de woning waarin werd samengewoond

wordt met een door hem eerder behaalde eigenwoningreserve alleen rekening gehouden als hij

mede-eigenaar wordt in de nieuwe woning.


Tijdens de samenwoning wordt de eigenwoningschuld van de belastingplichtige verlaagd met de

eigen woningreserve van de partner. Als de partner vertrekt neemt de maximale

eigenwoningschuld toe.
Voorbeeld 10
Fiscale partners Jan en Ans hebben samen een eigen woning. Jan bezit 75 procent, hij heeft een

eigenwoningschuld van € 50.000. Ans bezit 25 procent en heeft geen lening. De woning wordt

verkocht voor € 200.000. Zij kopen een nieuwe eigen woning voor € 300.000, waarvan Jan voor

25 procent eigenaar wordt en Ans voor 75 procent. Het maximaal aftrekbare bedrag aan

eigenwoningrente wordt als volgt berekend.
Het vervreemdingssaldo van Jan bedraagt € 100.000 (€ 150.000 verkoopopbrengst -/- € 50.000

eigenwoningschuld). Het vervreemdingssaldo van Ans bedraagt € 50.000 (€ 50.000

verkoopopbrengst, geen eigenwoningschuld). Het gezamenlijke vervreemdingssaldo bedraagt

€ 150.000. De hoogte van de eigenwoningschuld van Jan bedraagt nihil (€ 75.000 -/- € 100.000).

Echter in verband met de bepaling van de verhuizing naar een goedkopere woning, kan € 50.000

worden aangemerkt als eigenwoningschuld. De eigenwoningreserve van Jan bedraagt € 75.000

(€ 100.000 -/- € 25.000 investering eigen geld).

De berekening van de maximale eigenwoningschuld van Ans gaat als volgt. Haar aandeel in de

woning bedraagt € 225.000. Hierop komt in mindering haar eigenwoningreserve van € 50.000 en

de eigenwoningreserve van Jan van € 75.000. Er resteert een maximale eigenwoningschuld voor

Ans van € 100.000.
Jan en Ans mogen samen de rente aftrekken in box 1 over een lening van € 150.000. Dit is

precies het bedrag dat zij bijlenen (aankoop woning € 300.000 -/- 'netto" opbrengst oude woning

€ 150.000).

Voorbeeld 11
Kees en Joke zijn niet gehuwde partners. Joke is eigenaar van woning 1 Zij heeft voor de woning

€ 90.000 geleend. Zij besluiten een nieuwe woning (woning 2) te kopen, welk volledig eigendom

van Kees zal zijn. De oude woning 1 wordt voor € 200.000 verkocht en de nieuwe woning 2 voor

€ 300.000 gekocht. Kees financiert deze woning 2 volledig met een geldlening. Enige jaren later

verhuizen ze weer Ook deze nieuwe woning 3 is eigendom van Kees. De opbrengst van woning

2 is € 350.000. De nieuwe woning 3 kost €400.000.


Joke behaalt een vervreemdingssaldo van € 110.000 (€ 200.000 verkoopopbrengst woning 1 -/-

€ 90.000 eigenwoningschuld woning 1). Bij bepaling van de maximale eigenwoningschuld van

Kees wordt gekeken naar de eigenwoningreserve van hem en naar die van zijn partner Joke.

Kees kan de rente over maximaal € 190.000 (€ 300.000 koopsom woning 2 -/- € 110.000

eigenwoningreserve Joke) in aftrek brengen. Het deel van de opgenomen lening van € 300.000 ter

grootte van € 110.000 is een box 3 schuld. Bij aankoop van woning 3 is het vervreemdingssaldo

van Kees op grond van de hoofdregel € 160.000 (€ 350.000 verkoopopbrengst woning 2 -/-

€ 190.000 eigenwoningschuld woning 2 waarvan € 110.000 de eigenwoningreserve van Joke

betreft). Bij aankoop van woning 3 zou dan een maximale eigenwoningschuld aangegaan kunnen

worden van € 130.000 (€ 400.000 koopsom woning 3 -/- € 160.000 eigenwoningreserve Kees -/-

€ 110.000 eigenwoningreserve Joke). De eigenwoningreserve van Joke werkt dan twee maal door
Ter voorkoming van deze dubbeltelling wordt bij de bepaling van het vervreemdingssaldo bij de

vervreemding van woning 2 de vermindering met de reserve van Joke buiten beschouwing

gelaten. Het vervreemdingssaldo wordt vastgesteld op € 50.000 (€ 350.000 verkoopopbrengst

woning 2 -/- € 300.000 (€ 190.000 eigenwoningschuld woning 2 + € 110.000 correctie

eigenwoningreserve Joke)). De maximale eigenwoningschuld wordt dan € 240.000 (€ 400.000

koopsom woning 3 -/- € 50.000 vervreemdingssaldo woning 2 -/- € 110.000 eigenwoningreserve

Joke). Kees kan dus € 50.000 (€ 240.000 maximale eigenwoningschuld -/- € 190.000

eigenwoningschuld woning 2) bijlenen. Dat is precies het verschil tussen de aankoopprijs van

woning 3 en de opbrengst van woning 2.

1.7.2 Eigenwoningreserve en gemeenschap van goederen

Door het aangaan van een algehele huwelijksgemeenschap vloeien de vermogens van beide

echtgenoten samen. Materieel betekent dit dat de onverdeelde helft van het eigen vermogen

overgaat naar de echtgenoot, hoewel een huwelijksgemeenschap civiel-juridisch geen aandelen

kent. Als één van beide woningen vóór het huwelijk wordt verkocht en de hierin opgebouwde

overwaarde in een eigenwoningreserve is omgezet, ligt het voor de hand met de helft van het

vermogen ook de helft van de eigenwoningreserve over te laten gaan. Het is immers niet de

bedoeling dat een belastingplichtige meer vermogen wordt toegedicht dan waarover hij feitelijk

kan beschikken.
De verwerving van een eigen woning krachtens boedelmenging door voltrekking van een huwelijk

of wijziging van de huwelijkse voorwaarden staande huwelijk wordt echter niet als een verwerving in het kader van de bijleenregeling aangemerkt. Dit geldt niet alleen voor een algehele gemeenschap, maar ook voor een bij huwelijkse voorwaarden ingestelde huwelijksgemeenschap van onroerende zaken. Verder kan worden gedacht aan de overgang van uitsluiting van gemeenschap naar algemene gemeenschap staande het huwelijk.


In de Uitvoeringsregeling inkomstenbelasting 2001 is een bepaling opgenomen ziet op de situatie

waarin de eigen woning nog niet is verkocht vóór het ontstaan van een (partiële)

huwelijksgemeenschap. Er is bepaald dat de toerekening van een vervreemdingssaldo met

betrekking tot een eigen woning van één van de echtgenoten die, al dan niet staande het

huwelijk, tot een huwelijksgemeenschap gaat behoren. Als gevolg van het aangaan van de

huwelijksgemeenschap met betrekking tot een woning wordt die woning, al dan niet gedeeltelijk,

niet meer als eigen woning aangemerkt. Op het moment waarop de eigen woning van één van de

echtgenoten tot een huwelijksgemeenschap gaat behoren, gaat de onverdeelde helft van die

woning namelijk onder algemene titel over op de andere echtgenoot. Voor laatstgenoemde

echtgenoot is de woning geen eigen woning tenzij de woning hem anders dan tijdelijk als

hoofdverblijf ter beschikking staat. Ook de onverdeelde helft van de echtgenoot die de woning

heeft ingebracht, wordt in beginsel niet langer als eigen woning aangemerkt. Dit kan zijn omdat hij

elders zijn intrek neemt (samen met de echtgenoot) dan wel omdat ten aanzien van partners niet

meer dan één hoofdverblijf in aanmerking wordt genomen . Hierbij is van belang dat niet-

duurzaam gescheiden levende echtgenoten als partners worden aangemerkt. Als de woning

leegstaat in afwachting van verkoop kan de onverdeelde helft nog gedurende twee jaar als eigen

woning worden aangemerkt.


Met betrekking tot de onverdeelde helft van de woning van de echtgenoot ten aanzien van wie de

woning nooit als eigen woning is aangemerkt, kan geen vervreemdingssaldo worden behaald.

Gesteld kan worden dat voorafgaand aan de verwerving een vervreemding plaatsvindt door de

echtgenoot die de woning inbrengt, zodat het vervreemdingssaldo volledig bij hem in aanmerking

zou worden genomen. In het verlengde van de verdeling van een eigenwoningreserve tussen

(voormalige) echtgenoten ligt het echter voor de hand dat het vervreemdingssaldo met betrekking

tot een woning die tot de gemeenschap gaat behoren eveneens gelijkelijk wordt verdeeld. Hiertoe

is in het Uitvoeringsbesluit bepaald dat de eigen woning van de echtgenoot ook ten aanzien van

de belastingplichtige als eigen woning wordt aangemerkt. Om het evenwicht binnen de

eigenwoningregeling te bewaren, zullen - indien de woning leegstaat in afwachting van verkoop -

de aftrekbare kosten met betrekking tot de gehele woning in aftrek worden toegelaten.
1.7.3 Gevolgen echtscheiding

Indien de woning tot de huwelijksgemeenschap behoort, kunnen beide echtgenoten bij een

vervreemding een vervreemdingssaldo eigen woning behalen. Als de woning eigendom is van

één van de echtgenoten, kan bij vervreemding slechts de echtgenoot die de woning in eigendom

heeft een vervreemdingssaldo eigen woning behalen. Als in de huwelijksvoorwaarden een

verrekenbeding is opgenomen op grond waarvan de meerwaarde van de woning bij

echtscheiding toekomt aan degene die geen eigenaar is, kunnen de echtgenoten op gezamenlijk

verzoek de eigenwoningreserve verdelen naar de mate waarin zij feitelijk gerechtigd waren tot het

vervreemdingssaldo eigen woning. Als een van beide partners in de eigen woning achterblijft,

behaalt hij of zij geen vervreemdingssaldo eigen woning. Voor het deel dat hij van de

vertrekkende partner koopt, kan hij een eigenwoningschuld aangaan, waarvan de rente geheel

aftrekbaar is. De vertrekkende partner behaalt een vervreemdingssaldo eigen woning tot het

bedrag van zijn aandeel in de woning verminderd met zijn aandeel in de schuld.

Voorbeeld 12
Cor en Rita, niet gehuwde partners, hebben samen een woning met een waarde van € 200.000.

Zij zijn elk voor 50 procent eigenaar en niet hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van de

ander. Cor heeft zijn deel gefinancierd met een geldlening van € 50.000. Rita haar deel met een

lening van € 100.000. Cor en Rita gaan uit elkaar, Rita verlaat de woning en verkoopt haar

aandeel aan Cor voor € 125.000. Dat is de helft van de waarde in het economische verkeer van

de woning.


Het vervreemdingssaldo van Rita bedraagt € 25.000 (€ 125.000 waarde woning -/- € 100.000

eigenwoningschuld). Dit vervreemdingssaldo wordt opgenomen in haar eigenwoningreserve. Cor

verkoopt niets en behaalt dus geen vervreemdingssaldo als Rita haar deel aan hem verkoopt. Hij

kan de aankoopsom van € 125.000 volledig financieren. Zijn totale eigenwoningschuld bedraagt

dan € 175.000.
In de Uitvoeringsregeling inkomstenbelasting is een bepaling opgenomen die de verdeling van de

eigenwoningreserve bij ontbinding van een algehele huwelijksgemeenschap regelt. Het gaat

hierbij om de eigenwoningreserve die is gevormd vóór het ontstaan van die gemeenschap. Op het

moment waarop een algehele gemeenschap ontstaat, vloeien de vermogens van beide

echtgenoten samen. Als in het vermogen van een van beide echtgenoten middelen zijn begrepen

die ten grondslag liggen aan diens eigenwoningreserve, kan het bij ontbinding van de algehele

gemeenschap wenselijk zijn om die eigenwoningreserve over te hevelen voor zover het tot de

gemeenschap behorende vermogen toekomt aan de ander.


Voorbeeld 13
Op enig moment verkoopt een belastingplichtige, Jack, zijn eigen woning voor € 200.000. De op

die woning betrekking hebbende eigenwoningschuld bedraagt op het moment van verkoop

€ 150.000. Hij behaalt dus een vervreemdingssaldo van € 50.000. Vervolgens betrekt hij de

huurwoning van Kim. Een jaar later trouwen Jack en Kim in algehele gemeenschap van

goederen. Naast het bij de verkoop van de woning vrijgekomen bedrag van € 50.000 beschikt

Jack noch Kim over enig vermogen. Weer een jaar later loopt het huwelijk op de klippen. De

huwelijksgemeenschap wordt ontbonden en gelijkelijk verdeeld over de voormalige echtgenoten.

Op de voet van artikel 17a, lid 1, onderdeel a Uitvoeringsregeling kunnen Jack en Kim een

gezamenlijk verzoek doen om de eigenwoningreserve eveneens gelijkelijk te verdelen.

1.8 Belastingdienst
Met betrekking tot de registratie van de eigenwoningreserve is de Belastingdienst de instantie die,

aan de hand van de gegevens die de belastingplichtige daarover op het aangiftebiljet moet

verstrekken, over deze informatie zal beschikken. Om eventuele discussies over de omvang van

de eigenwoningreserve uit te sluiten, kan tevens door de inspecteur al dan niet op verzoek van de

belastingplichtige bij beschikking de eigenwoningreserve worden vastgesteld. Het voornemen

bestaat een beschikking af te geven over het jaar waarin de belastingplichtige zijn eigen woning

heeft verkocht, tenzij de eigenwoningreserve bij het einde van het bewuste kalenderjaar reeds op

nihil staat.




1.9 Overgangsrecht
In gevallen waarin verkoop of aankoop nog voor 1 januari 2004 liggen, is de bijleenregeling niet

van toepassing omdat bij die verkoop of aankoop nog geen rekening kon worden gehouden met

de gewijzigde regelgeving. Het gaat om belastingplichtigen die voor 1 januari 2004 een nieuwe

eigen woning obligatoir hebben gekocht of civielrechtelijk reeds geleverd hebben gekregen. maar

hun oude eigen woning nog niet hebben verkocht of wel hebben verkocht doch nog niet

civielrechtelijk hebben geleverd. Ook val onder het overgangsrecht de belastingplichtige die voor

1 januari 2004 zijn woning obligatoir heeft verkocht, doch nog niet geleverd en nog geen andere

woning heeft gekocht. In alle gevallen geldt dat sprake moet zijn van reële overeenkomsten

waardoor betrokken partijen onherroepelijk gebonden zijn. Het ontmoet echter geen bezwaar als

dergelijke overeenkomsten een normale ontbindingsclausule bevatten (financieringsvoorbehoud).


Over het overgangsrecht zijn vragen aan de staatssecretaris van Financiën gesteld. In een besluit

van 19 december 2003 is op een aantal vragen antwoord gegeven.


1.9.1 Reële, schriftelijke overeenkomsten

Zoals vermeld in de Memorie van Toelichting op Belastingplan 2004 moet sprake zijn van een

reële overeenkomst waardoor betrokken partijen onherroepelijk gebonden zijn. De schriftelijke

overeenkomst moet uiterlijk op 31 december 2003 tot stand zijn gekomen. De overeenkomst moet

erop zijn gericht om een woning binnen afzienbare tijd over te dragen. De overeenkomst is in dit

kader niet reëel als de prijs waartegen de woning wordt overgedragen nog niet is vastgesteld. Het

ontmoet echter geen bezwaar als de overeenkomst een gebruikelijke ontbindingsclausule bevat.

Zowel voor de koper als de verkoper kan dan het overgangsrecht gelden. Dergelijke clausules zijn

de volgende.
Bedenktijd

De schriftelijke koopovereenkomst respectievelijk de schriftelijke verkoopovereenkomst moet

bestaan op 31 december 2003. Op grond van de Wet koop onroerende zaken heeft de koper na

de ondertekening drie dagen bedenktijd. In de praktijk wordt de bedenktijd ook wel bepaald op

één kalenderweek. Deze periode acht de staatssecretaris tevens acceptabel voor het

overgangsrecht. Voor de toepassing van het overgangsrecht mag er dus een bedenktijd zijn van

één week, die na 31 december 2003 mag verstrijken.
Financieringsvoorbehoud

Een (ver)koopovereenkomst bevat meestal de ontbindingsclausule dat de koper (binnen een

periode van twee maanden) voor de financiering van de woning een bepaalde hypotheeklening

verkrijgt. Aan die clausule is soms tevens de voorwaarde verbonden dat de koper Nationale

Hypotheekgarantie krijgt voor die hypotheeklening.
Woonvergunningvoorbehoud

Een (ver)koopovereenkomst bevat soms de ontbindingsclausule dat de koper een

woonvergunning moet krijgen om de woning (bij nieuwbouw: na gereedkoming) zelf te bewonen.
Leveringsverplichting

Als een van de partijen in gebreke blijft mee te werken aan het verlijden van de koopakte, kan de

andere partij het recht hebben de ontbinding van de overeenkomst te vorderen.


1.9.2 Nieuwbouwwoningen

Bij de totstandkoming van nieuwbouwprojecten is het gebruikelijk dat gegadigden op enig

moment bij de initiatiefnemer hun belangstelling kenbaar maken voor ‘één van de woningen in het

project. Deze registratie kent in de praktijk verschillende vormen. Gemeenschappelijk daarbij is

dat nog geen sprake is van een definitieve overeenkomst. De overeenkomst waarbij over en weer

verplichtingen worden aangegaan, is de koop/aannemingsovereenkomst. De datum van het

afsluiten van laatstbedoelde overeenkomst is bepalend voor de toepassing van het

overgangsrecht. Die overeenkomst leidt immers voor de koper pas tot onomkeerbare financiële

verplichtingen. De overgangsregeling is dus niet van toepassing als de belastingplichtige die in

2003 zijn belangstelling kenbaar heeft gemaakt, maar pas in 2004 de

koop/aannemingsovereenkomst tekent. Bij nieuwbouwwoningen komt het voor dat de grond wel

is gekocht, maar dat nog geen aannemingsovereenkomst is getekend. In dat geval geldt het

overgangsrecht niet omdat nog geen verplichtingen zijn aangegaan ten aanzien van een woning.
Ontbindingsclausules en opschortende voorwaarden bij nieuwbouw

Bij nieuwbouw zijn er diverse ontbindingsclausules en opschortende voorwaarden mogelijk. In de

praktijk is het bijvoorbeeld gebruikelijk om een overeenkomst aan te gaan onder de opschortende

voorwaarde dat de ondernemer op een bepaald tijdstip ten minste een bepaald percentage van

de woningen van het project heeft verkocht. Ook kan als voorwaarde gelden dat een

bouwvergunning wordt afgegeven of dat de grond door de ondernemer in eigendom wordt

verworven. Dergelijke voorwaarden hoeven in beginsel geen belemmering te zijn voor toepassing

van het overgangsrecht, mits het gebruikelijke voorwaarden zijn waarvan de vervulling van de

voorwaarden zich onttrekt aan de invloedssfeer van de koper. De standaard-ontbindingsclausules

die momenteel zijn opgenomen in de koop/aannemingsovereenkomst voor woningen met

toepassing van de garantie- en waarborgregeling van de Stichting Garantie-instituut Woningbouw

(GIW) zijn daarbij naar het oordeel van de staatssecretaris gebruikelijk. Deze opschortende

voorwaarden vormen geen beletsel voor de toepassing van het overgangsrecht als de

voorwaarde binnen een periode van zes maanden na de ondertekening van de overeenkomst

wordt vervuld. Het overgangsrecht geldt niet als partijen (na verloop van die periode)

overeenkomen de periode te verlengen. Er ontstaat dan een nieuwe overeenkomst waarop het

overgangsrecht niet van toepassing is. Dit geldt voor zowel ontbindende als opschortende

voorwaarden.


In alle gevallen geldt het overgangsrecht alleen als de woning daadwerkelijk wordt gekocht en

aansluitend aan de levering als eigen woning gaat dienen. Als de overeenkomst wordt ontbonden

geldt het overgangsrecht uiteraard niet. Het overgangsrecht geldt alleen maar voor zover de

nieuwe woning is gekocht of de oude woning is verkocht volgens de op 31 december 2003



bestaande overeenkomst.




  • 1.2 Verhuizing naar een duurdere woning
  • 1.2.1 Aflossing overbruggingslening
  • 1.2.2 Geldleningen met verschillende rentepercentages
  • 1.3 Verhuizing naar een goedkopere woning
  • 1.4 Vorming van de eigenwoningreserve
  • 1.5 Afneming eigenwoningreserve
  • 1.5.1 Investering eigen geld
  • 1.5.2 Aflossing van eigenwoningschuld
  • 1.5.3 Kosten van verbetering
  • 1.6 Begrippen verwerving en vervreemding
  • 1.6.1 Invloed van antispeculatie op vervreemdingssaldo
  • 1.6.2 Verwervings- en vervreemdingskosten
  • 1.7 Bijleenregeling en partners 1.7.1 Anti-ontgaansbepalingen
  • 1.7.2 Eigenwoningreserve en gemeenschap van goederen
  • 1.7.3 Gevolgen echtscheiding
  • 1.9.1 Reële, schriftelijke overeenkomsten

  • Dovnload 94.87 Kb.