Thuis
Contacten

    Hoofdpagina


Subjectieve belastingplicht

Dovnload 337.93 Kb.

Subjectieve belastingplicht



Pagina3/9
Datum05.12.2018
Grootte337.93 Kb.

Dovnload 337.93 Kb.
1   2   3   4   5   6   7   8   9

Toerekening ouders en kinderen, art. 2.15

Als een kind inkomen uit eigen woning heeft, dan is de woning van het kind. De inkomsten worden echter toegerekend aan de ouders. De ouders zullen vaak partner zijn en kunnen dit vrij toerekenen. Je hebt dus eerst de toerekening aan de ouders en daarna de vrije toerekening van art. 2.17 IB.


Eigen woning regeling

Als een pand onder de eigen woning regeling terechtkomt, dan gelden de bepalingen van art. 3.110 e.v. Je moet eerst gaan kijken of iets een eigen woning is in de zin van de wet. Het moet ter beschikking staan een jezelf (en gezinsleden). Als je het pand verhuurd is het dus geen eigen woning. Het pand moet ook jouw eigendom zijn. Op een verhuurd pand is de regeling dus nooit van toepassing. Het pand moet ook tot hoofdverblijf dienen. Je eerste eigen woning kan onder de regeling vallen. Als je nog een tweede woning hebt, zal hij er niet onder vallen. Hij staat je wel ter beschikking, maar niet als hoofdverblijf. Je vakantiewoning zal dus in box 3 vallen, als het niet in de winstsfeer valt. Je moet ofwel eigenaar zijn van het pand of je moet economisch eigenaar zijn. De voordelen en de lasten moeten wel allemaal voor je rekening komen. Je moet de lasten dragen net als de echte eigenaar wil je het economisch eigendom hebben. Er zijn dus drie vereisten: de woning moet aan je ter beschikking staan, de woning moet dienen als hoofdverblijf en het moet je ter beschikking staan op een van de gronden genoemd in lid 1 sub a of b.


Lidmaatschap in een coöperatie

Een recht van lidmaatschap in een coöperatie kan ook onder de eigen woning regeling vallen. Dit kan het geval zijn bij een flat, waarvan je eigendom hebt door appartementsrecht. Het recht van lidmaatschap moet je recht geven op het uitsluitend gebruik van een deel van het gebouw. Niet als eigenaar ben je dan gerechtigd, maar op grond van het lidmaatschap. Je mag de EW-regeling ook toepassen als je een gebruiksrecht hebt op een goed, bijvoorbeeld door een erfpachtrecht. Je kan de EW-regeling dan toepassen, omdat het pand je eigendom is wegens het opstalrecht. Het pand is minder waard, want je bent geen eigenaar van de grond. Je bent slechts gerechtigde van de ondergrond. Je wordt belast op grond van het EW-forfait, wat wordt berekend op grond van de WOZ-waarde. Deze wordt vastgesteld voor het gehele pand en zonder rekening te houden met de rechten die erop zitten. Daar staat tegenover dat als je erfpachter bent je een kanon betaald. Die kanon mag je in aftrek brengen. Je EW-forfait wordt dus berekend alsof er geen erfpacht is en de kanon is dan weer aftrekbaar. Daarmee wordt er gecompenseerd.


Zakelijke gerechtigdheid

Je kan ook een vruchtgebruik hebben of iets dergelijks. Het is maar de vraag of dit als eigen woning kwalificeert. In art. 3.111 sub b is het vruchtgebruik geregeld. Valt alleen onder de EW-regeling als het recht verkregen is krachtens erfrecht. Als je het hebt gekocht val je dus niet onder de eigen woning regeling. Dat is omdat vaak tussen partners er bij overlijden een vruchtgebruik ontstaat. Dat betekent dat de partner die overblijft, met de hele woning in de eigen woning regeling valt.


Aftrek financieringslasten bij eigen woning

Onder de EW-regeling valt de opstal met alles wat erbij hoort. In art. 3.111 lid 1 staat namelijk: inclusief de aanhorigheden. De EW-regeling is volgens dat lid ook toepasbaar op schepen en woonwagens. Ze moeten dan wel een vaste staan- of ligplaats hebben. Dat betekent dat als je bijvoorbeeld in een woonwagen woont op een woonwagenkamp, je de EW-regeling mag toepassen. Je wordt belast voor de WOZ-waarde, maar een woonwagen is geen onroerend goed. Het is namelijk nog steeds een losstaande wagen. Daar wordt dus ook geen WOZ-beschikking voor gegeven. In art. 3.112 lid 3 IB staat dat als de WOZ niet van toepassing is, je op vergelijkbare wijze de waarde moet bepalen. Dit geldt ook voor woonschepen met een vaste ligplaats. Je kan geen hypotheekrente in aftrek brengen, want er kan alleen een hypotheek gevestigd worden op onroerende zaken. Dit zou nog wel kunnen op een schip, indien dit een registergoed is. Je hebt dus wel een EW-forfait, maar geen hypotheekrenteaftrek. Je hebt echter wel aftrek! Hypotheekrecht aftrek is een foute term. In art. 3.120 staat dat de financieringskosten aftrekbaar zijn. Een woonwagen kan je best financieren. Ook bij een woonwagen of woonschip is de rente dus aftrekbaar als je daarvoor leent en rente betaald.


Welke kosten aftrekbaar?

In art. 3.120 IB staat dat financieringslasten aftrekbaar zijn voor zover ze betrekking hebben op de eigen woning schuld. Het gaat dus niet alleen om renteaftrek, maar om alle kosten van financiering. Als je het pand koopt, kan je de koopsom niet in aftrek brengen, want dat zijn de aanschafkosten. Overdrachtsbelasting kan je ook niet in aftrek brengen, want dat zijn belastingen op de aanschaf en hebben niks te maken met de financiering. De notariskosten zijn niet aftrekbaar voor zover het gaat om de kosten van de akte voor de aankoop van het pand. Als je leent bij de bank en bij de notaris twee akten moet maken: aankoop akte en hypotheekakte, zijn de kosten van de hypotheekakte wel aftrekbaar. Die kosten hebben namelijk te maken met de financiering. Een afsluitprovisie van een lening is ook aftrekbaar.


Ficties eigen woning

Twee woningen

Als je een woning koopt staat het vaak nog niet meteen als hoofdverblijf ter beschikking, want je woont dan nog vaak in een ander pand. Dat zou betekenen dat de kosten die voorafgaan aan de bewoning niet in aftrek kunnen komen. Toch kunnen ze wel afgetrokken worden door de ficties. In 3.111 lid 2 en 3 IB staan twee ficties. De fictie van lid 3 is van toepassing indien de woning nog niet is bewoond, maar wel bestemd is binnen drie jaar als woning ter beschikking staat. De woning wordt dan alvast als eigen woning aangemerkt. Je moet aantonen dat je van plan bent en dat het redelijkerwijs te verwachten is dat je er gaat wonen. Je hebt dan al recht op aftrek van de financieringslasten. Dat betekend ook dat het EW-forfait van toepassing zou moeten zijn, ook al woon je er nog niet. Je zou dan te maken krijgen met twee keer het forfait. In art. 3.112 staat in lid 4 dat voor de fictieve eigen woningen van lid 2 en lid 3 het EW-forfait op nul wordt gesteld. De woning waar je daadwerkelijk woont heb je het EW-forfait en de aftrek. Op de nieuwe woning heb je dus een EW-forfait van nul, maar wel al de kostenaftrek. Als je in de nieuwe woning gaat wonen, is de nieuwe woning je echte eigen woning. Vanaf dat moment is het je hoofdverblijf.


Wat gebeurt de met je oude woning zodra je in je nieuwe woning trekt? De oude woning wil je vaak wel kwijt en dan zet je hem te koop. Het huis is misschien niet meteen verkocht. Je moet dan nog steeds de rente blijven betalen op de financiering van de oude woning. De rente zal in beginsel niet aftrekbaar zijn. Indien de fictie van lid 2 van toepassing is, dan is de rente wel aftrekbaar. Op grond van dit lid is het een fictieve woning. Dat betekend dat de EW-regeling van toepassing blijft op de oude woning. Hier geldt opnieuw art. 3.112 lid 4. Het EW-forfait wordt op nul gesteld. De fictie is drie jaar en het jaar waarin je het huis te koop zet van toepassing. Je hebt dus tussen de drie en vier jaar de tijd. Als deze tijd is verlopen, dan valt hij buiten de fictie. Dat betekend dat de rente niet meer aftrekbaar is op de oude woning die te koop staat. De woning valt ook niet meer onder de eigen woning regeling. Dat betekent dat de woning verhuisd naar box 3. Hetzelfde geldt voor de bijhorende schuld. De schuld mag je in mindering brengen op je box 3 vermogen. Daarna heb je een soort renteaftrek. Doordat je schuld verminderd, zal je rendement over box 3 ook afnemen. Dan is er een lager tarief van toepassing.
Je kan dus alleen twee eigen woningen hebben als een van de woningen een fictieve eigen woning is. Je kan echter maar één hoofdverblijf hebben. Je kan wel binnen eenzelfde belastingjaar twee hoofdverblijven hebben. Je moet dan het EW-forfait tijdsevenredig toepassen. Bij partners kan de ene partner een ander hoofdverblijf hebben dan de andere partner. Je zou dan twee echte eigen woningen hebben. Je loopt dan wel tegen de regeling van art. 3.111 lid 8 en 9 aan. Daarin staat dat als partners twee woningen hebben die kunnen kwalificeren als eigen woning, je een keuze moet maken op de aangifte. De keuze kan elk jaar opnieuw gemaakt worden. Je wil dan graag de woning als eigen woning aanmerken welke het meeste voordeel oplevert. Het gaan namelijk om vrij toerekenbaar inkomen dat bij de meestverdienende partner in aftrek kan worden gebracht. Dat betekent dat je waarschijnlijk de woning met de hoogste renteaftrek als eigen woning in aanmerking komt. Dat levert het hoogste negatieve bedrag op. Als de partners de keuze niet maken, geldt geen van beide als eigen woning. Je hebt dan beide woningen in box 3 zitten. Het is dus verstandig om de keuze wel te maken.
Voor de ficties van art. 3.111 IB zitten voorwaarden. Het heeft een tijdslimiet van drie jaar. Die regeling geldt ook voor een woning die in aanbouw is. Ook daarvoor geldt dat je vanaf het moment van aankoop van de grond je al rente kan aftrekken. Als dat niet lukt binnen drie jaar, dan vervalt de fictie en wordt de woning alsnog box 3 vermogen of als je niet meer kan aantonen dat je er binnen drie jaar zal gaan wonen, vervalt de fictie ook. Er zijn nog twee voorwaarden: de woning moet te koop staan en moet leeg staan. Als je hem tussendoor zou gaan verhuren, dan staat hij niet meer leeg en dan vervalt dus ook de fictie. Vanaf dat moment gaat de woning naar box 3 en de schuld gaat mee. Als je het niet binnen drie jaar verkoopt gaat hij ook naar box 3 toe.
Echtscheiding

Er staat nog een fictie in lid 4. Deze fictie is voor echtscheiding of feitelijke scheiding van partners. Daar is geregeld dat de woning als eigen woning kan blijven aangemerkt voor de partner die de woning heeft verlaten. De partner die blijft kan de EW-regeling alleen toepassen op het deel dat hij daadwerkelijk in eigendom heeft. Als het gaat om een huwelijk in gemeenschap van goederen, is ieder maar voor de helft eigenaar. Het eigendom veranderd door de echtscheiding niet. Voor de partner die blijft is het dus de helft van de EW-regeling toepassen. De partner die verhuist houdt het eigendom van de woning. Hij heeft de woning niet meer als hoofdverblijf. De EW-regeling zou niet meer van toepassing zijn. De vertrokken partner mag door de fictie de EW-regeling blijven toepassen voor een periode van twee jaar vanaf het moment dat de woning verlaten wordt. Hij zal nog een deel van de financieringskosten moeten betalen, dus ook de helft van de rente. Door de fictie is de rente nog aftrekbaar voor twee jaar. De partner die de woning verlaat mag het EW-forfait niet op nul stellen. Dat geldt namelijk alleen voor de ficties van art. 3.111 lid 2 en 3, volgt uit art. 3.112 lid 4. Dus hij heeft geen verlaagd forfait.


Stel nou dat er niet in gemeenschap van goederen is getrouwd en de eigenaar in de woning blijft wonen. Hij is dan eigenaar en het is zijn hoofdverblijf. De EW-regeling zal dan in zijn geheel van toepassing zijn. De vertrokken partner (geen eigenaar) betaald geen rente op de woning en heeft dus ook geen behoefte aan renteaftrek. Voor de vertrokken partner is het geen fictieve eigen woning, want die partner heeft geen eigendom. Het kan zich ook voordoen dat de eigenaar de woning verlaat en degene die geen eigendom heeft blijft zitten. De EW-regeling geldt niet voor degene die blijft zitten, want die partner is geen eigenaar. De partner die is vertrokken heeft wel het eigendom, maar het is niet zijn hoofdverblijf. Op mag op grond van de fictie de woning toch als eigen woning aanmerken. Hij krijgt het volledige EW-forfait en mag de volledige rente in aftrek brengen. Indien de twee jaar verstreken zijn, vervalt de fictie en is voor de vertrokken partner de EW-regeling niet meer van toepassing. De woning verhuisd naar box 3 voor het aandeel van de vertrokken partner.
De verdeling van de gemeenschappelijke zaken vindt meestal plaats nadat de echtscheiding is uitgesproken. Het ligt dan voor de hand om de woning toe te delen aan degene die is blijven wonen. Vanaf het moment van toedelen is de partner die er blijft wonen volledig eigenaar van de woning. Hij zal ook de schuld overnemen en de volledige rente gaan betalen. De woning zal voor het geheel in eigendom zijn, in het geheel tot hoofdverblijf dienen en voor het geheel in de EW-regeling vallen. Die partner kan volledige renteaftrek en volledige EW-forfait in aanmerking nemen. De andere partner raakt bij de verdeling zijn eigendom kwijt. EW-regeling vervalt dan voor die partner. Het kan zich ook voordoen dat als er geen sprake is van gemeenschap van goederen, de woning wordt verkocht aan de andere partner. Je verkoopt het dan aan de zittende partner. Dan is ook weer de EW-regeling voor de volle honderd procent van toepassing.
Een probleem bij echtscheiding is dat er ook sprake kan zijn van alimentatiebetaling in verband met de eigen woning. Als er sprake is van echtscheiding, dan is op grond van het huwelijksgoederenrecht de meestverdienende partner gehouden de ander te onderhouden. Daarvoor is de alimentatieverplichting. Dit kan in geld worden betaald. Dat is een ontvangende alimentatie die belast wordt bij de minst draagkrachtige echtgenoot. Bij de betalende is er sprake van een aftrekpost ten grote van de betaalde alimentatie. Kan ook plaatsvinden in natura, namelijk door woongenot te verstrekken. Dit doe je door de partner te laten wonen in de woning door de woning ter beschikking te stellen. Dat is een alimentatieverstrekking in natura. Dit is een periodieke uitkering. Bij gemeenschap is het de helft van de economische huurwaarde van het pand. Bij geen gemeenschap is het de volledige economische huurwaarde.
Voor alimentatie in de vorm van woongenot is art. 3.101 lid 2 IB van toepassing voor degene die betaald en de alimentatie in aftrek brengt. De verstrekkingen worden berekend overeenkomstig de regels door het EW-forfait. Het ter beschikking stellen wordt gewaardeerd op het eigen woning forfait. Bij de betaler is dit een aftrekpost (persoonsgebonden aftrek). Indien de woning gemeenschappelijk eigendom is, heeft de zittende maar de helft van het eigendom, de helft van het EW-forfait en de helft van de lastenaftrek. De zittende partner ontvangt ook woongenot. Dat wordt belast als alimentatie; periodieke ontvangen uitkeringen (art. 3.100 e.v.). Dit valt niet onder de EW-regeling, maar onder de periodieke uitkeringen, box 1. De periodieke uitkering wordt gewaardeerd op het halve EW-forfait. Bij de zittende partner wordt het gehele EW-forfait eigenlijk belast en is de helft van de financieringslasten aftrekbaar. De helft bij de EW-regeling en de helft bij periodieke uitkeringen. De vertrokken partner heeft het halve EW-forfait als inkomsten uit fictieve eigen woning. Het forfait wordt niet verlaagd tot nihil. Hij mag de helft van de financieringslasten in aftrek brengen. Die partner mag ook de betaalde alimentatie in aftrek brengen. Niet onder de EW-regeling, maar onder de persoonsgebonden aftrek. De hoogte wordt berekend op grond van de EW-regeling. De betalende partner heeft dus de helft van het EW-forfait minus een keer EW-forfait door alimentatie. Indien er sprake is van alimentatie wordt er op deze manier belast. De plicht bestaat alleen voor de meest draagkrachtige echtgenoot. Als de minst draagkrachtige echtgenoot de woning verlaat en de ander er laat wonen, kan je niet meer spreken van alimentatie. De verplichting is er dan namelijk niet. Je hebt dan wel voor beide de helft van de EW-regeling, maar niet meer de ontvangen en de betaalde alimentatie. Indien beide partners grootverdieners zijn, zal de plicht er waarschijnlijk niet zijn.
Tijdelijke verhuur

Voor tijdelijke verhuur is art. 3.113 IB in het leven geroepen. Als het gaat om tijdelijke verhuur, blijft de eigen woning onder de eigen woning regeling vallen. Je moet nog wel de extra inkomsten in aanmerking nemen. In 3.113 maakt dus een uitzondering op 3.112 IB. In art. 3.112 IB staat dat de enige inkomsten uit eigen woning het EW-forfait is. Als je huur ontvangt, moet je van de huur 70% als inkomsten uit eigen woning aangeven. Er is slechts 70% belast, omdat de eigen woning een beperkte aftrek heeft. De regeling geldt alleen voor de verhuur van eigen woning. Als je tijdelijk verhuurt, doe je dat meestal gemeubileerd en betaal je zelf de huurderslasten. De 70% heeft alleen betrekking op de huur die je ontvangt voor het onroerend goed dat je ter beschikking stelt. Dus voor zover de huur betrekking heeft op de meubels en de huurderslasten (gas, water en licht) is het niet belast met 70%. Die kosten mag je dus aftrekken.

HC 5, 21-02-2017, eigen woning

Het is eigenlijk raar dat de eigen woning belast wordt. In de woning heb je ook een inboedel staan, maar die wordt weer niet in de heffing betrokken. Alle andere zaken die je in eigen gebruik hebt, vallen niet in box 1 en zijn in box 3 nog een keer vrijgesteld. Die worden helemaal niet belast. De eigen woning wordt ten eerste belast omdat het een waardevol vermogensbestanddeel is. Een tweede reden is dat door het belasten van de eigen woning de aftrek van hypotheekrente mogelijk wordt gemaakt.


Kwalificerende werkruimte

We hebben al gezien dat er ook ficties mogelijk zijn. In 3.111 lid 10 staat een fictie die de omvang van de EW bepaalt. Dat is vooral van belang als er werkkamers zijn in de eigen woning. Je gaat eerst kijken of er aftrek ten laste van de winst mogelijk zou zijn. Zou dat kunnen, dan behoort de werkkamer niet tot de eigen woning. Alleen het woongedeelte is dan eigen woning. Op grond van de rangorde regeling schuift de woning door naar box 3. Als je de kamer gebruikt in het kader van je onderneming, kan je aftrek ten laste van je winst krijgen. In art. 3.16 is geregeld welke kosten niet aftrekbaar zijn. De criteria voor de werkruimte bestaat uit een zelfstandigheidstoets en een inkomenstoets. De opvatting van de staatssecretaris (hierna: SS) over de zelfstandigheid is dat een werkruimte pas zelfstandig is indien hij een eigen toegang en eigen voorzieningen heeft. Die criteria zijn genoemd bij de totstandkoming van de wet in de Memorie van Toelichting. Dat betekend waarschijnlijk ook dat dat de juiste uitleg is van de bepaling. De SS gebruikt dezelfde formulering als de formulering van de Hoge Raad voor een splitsbaar pand. Indien een werkruimte kwalificeert volgens de SS, is het ook een ruimte die gesplitst moet worden van de rest van het pand. Als de ruimte splitsbaar is, dan kan de werkruimte dus nooit privévermogen zijn. De hele regeling van art. 3.16 is voor de werkkamer dan volstrekt overbodig zou je denken. Dat is niet zo. Er bestaat ook nog de mogelijkheid dat je aftrek krijgt voor een kwalificerende werkruimte, namelijk als je een pand zou huren waarin zo’n kwalificerende werkruimte zit. Je kan dan op grond van 3.16 aftrek krijgen. Op grond van 3.17 is de aftrek gesteld op een evenredig deel van de huurwaarde. Voor een werkruimte van de eigen woning zou je die bepaling nooit kunnen tegen komen als wat de SS heeft gezegd waar is. Dat zou de uitleg moeten zijn. Het is nog maar de vaag of de uitleg dus standhoudt of dat de HR hier anders over oordeelt.


In art. 3.111 in lid 10 staat de omvang van de EW. Daarin staat dat een kwalificerende werkruimte niet tot de EW behoort, maar dus in box 3 valt. De niet-kwalificerende behoort wel tot de EW, het EW en de kosten aftrek wordt dus over de hele woning berekend en komt er niks in box 3.
In art. 3.19 staat dat als een pand wel tot het ondernemingsvermogen behoort, je de omvang van de onttrekking moet bepalen. Dit wordt op soortgelijke wijze geregeld, namelijk dat een kwalificerende werkkamer niet wordt onttrokken, alleen het echte woongedeelte. Gaat het om een niet-kwalificerende werkruimte, dan behoort hij wel tot het onttrokken gedeelte dat bijgeteld moet worden. Als het gaat om ondernemingsvermogen, dan mag de eigenaarslasten van het gedeelte dat tot het ondernemingsvermogen behoort ten laste van de winst brengen.

Voor zover het gaat om de gebruikerslasten, mag je alleen de lasten die voor de onderneming gebruikt worden ten laste van de winst brengen. Bij het woongedeelte mag je geen huurders-/gebruikerslasten ten laste van de winst brengen. Dit is niet te vinden in art. 3.19. De HR heeft gezegd dat die aftrek nooit mogelijk is geweest Als je dat wel gedaan hebt, dan moet je gaan corrigeren. Hoe het zit met de gebruikerslasten van een niet-kwalificerende werkruimte weten wet niet zeker. Op grond van art. 3.19 wordt een niet-kwalificerende werkruimte onttrokken en behandeld alsof het een woonruimte is. Dat zou betekenen voor de huurderslasten dat de lasten van de niet-kwalificerende werkruimte ook niet ten laste van de winst gebracht mag worden. Dit staat niet expliciet in de wet, maar dat lijkt wel de logische oplossing.


Beperking kostenaftrek EW

De EW-regeling is maar beperkt van toepassing, want je moet aan een aantal eisen voldoen. Daar hebben we het vorige week uitgebreid overgehad. Je moet het eigendom hebben, de beschikking, gebruik van de woning en het moet je hoofdverblijf zijn. Als de EW-regeling wel van toepassing is, heb je lage EW-forfait en aftrek van de financieringslasten. Die aftrek kan oplopen tot 52% o.g.v. de wet. Dat betekent dat de vermogende een aftrek kregen van 52% en minder vermogende misschien wel van een aftrek van maar 35%. Dat vond met onrechtvaardig. Daarom is vanaf 2013 de aftrek van de kosten van de EW beperkt. De aftrek mag niet meer tegen het allerhoogste marginale tarief. Tegen een tarief dat langzaam afloopt naar 42%. Dat staat in art. 2.10 in lid 2.


Eigenwoningschuld, bijleenregeling en eigenwoningreserve

Bij de EW hadden we ook gezien dat je en fictieve EW kan hebben. Dat betekend dat de kosten daardoor aftrekbaar worden. Ook de rente die je betaalt over de periode dat je er niet woont, wordt aftrekbaar. Voor de woning van lid 2 en 3 wordt het EW-forfait op nihil gesteld. Op dat moment kan je dubbele aftrek hebben. Indien de woning niet meer in de fictie valt, dan verhuist de woning en de schuld naar box 3. De renteaftrek is dan niet meer mogelijk. Bij een verhuizing zijn er ook nog andere gevolgen. Een van de gevolgen is de bijleenregeling. In art. 3.119aa staat dat er een EW-reserve is. Die regeling kan tot een aftrekbeperking van je nieuwe woning leiden.


De regeling houdt in dat je wel renteaftrek voor je nieuwe woning mag hebben, maar alleen voor zover dit nodig is. Indien je na de verkoop van je oude woning geld over houdt, zou je dat eigenlijk moeten besteden aan je nieuwe woning. Doe je dat niet, dan wordt je aftrek beperkt. Je krijgt niet meer renteaftrek dan je nodig zou hebben gehad als je het geld dat je overhield van de verkoop wel in de nieuwe woning had gestoken. In de EW-reserve komt de opbrengst van je eigen woning minus de kosten van de verkoop en minus de schuld die nog op de oude woning rust. Het saldo dat overblijft wordt toegevoegd aan de EW-reserve.
Je kan renteaftrek krijgen op je eigen woning schuld, art. 3.119a. Deze schuld kan alleen bestaan uit de bedragen die je leent voor de aanschaf van de woning. Dit is het bedrag dat je moet betalen voor de aanschaf en de bijkomende kosten. De EW-schuld kan nog verhoogd worden. Als je een woning aankoopt en de woning ziet er goed uit, dan betaal je alleen de aankoopkosten en mag je de rente daarover in aftrek brengen. Als de woning in slechtere kwaliteit verkeert, zal je minder betalen en over een lager bedrag renteaftrek krijgen. Als je dan een jaar later gaat verbeteren om de woning weer in goede staat te krijgen, wordt de EW-schuld verhoogd met het bedrag dat je leent voor de verbetering, art. 3.119a. Als je er niet voor leent, dan krijg je ook geen extra renteaftrek. Je krijgt namelijk alleen een hogere EW-schuld als je leent voor de verbetering of het onderhoud.
Om de aftrek te kunnen krijgen, heb je wel art. 3.123 nodig. Hierin staat dat de verbeterings- en onderhoudskosten met bescheiden gestaafd moeten worden. Er staat niks in over de aftrekbaarheid. De aftrekbaarheid van de onderhoudskosten is ook niet mogelijk, want in art. 3.120 is de aftrek beperkt tot de financieringskosten en de kanon. Verbeteringskosten zijn sowieso niet aftrekbaar. Onderhoudskosten in beginsel wel, maar bij de eigen woning zijn ze uitgesloten voor de aftrek. Je moet de verbetering of het onderhoud dus wel kunnen aantonen met bescheiden. Kan je dat niet, dan heb je geen recht op aftrek.
Indien je je oude woning verkoopt en je wat overhoudt, komt dat in de EW-reserve. De reserve leidt tot een verlaging van de EW-schuld van je nieuwe woning. De reserve is in het leven geroepen, omdat er vaak een tijd tussen de verkoop van de ouder woning en de aankoop van de nieuwe woning zit. Stel dat je een woning koopt voor 300.000, je hebt een EW-reserve van 50.000 en je leent 280.000 voor de nieuwe woning. Dan mag je voor 30.000 van wat je geleend hebt geen rente aftrekken.
Als de oude woning al verkocht is, dan wordt de EW-schuld meteen verminderd bij de aanschaf van de nieuwe woning. De resterende schuld van 30.000 kwalificeert niet als een eigen woning schuld. Deze schuld valt dan ook niet meer in box 1, maar verhuist naar box 3. Het gebeurt ook vaak andersom. De oude woning is nog niet verkocht, maar je verhuist en zet hem daarna pas te koop. Tot dat je verhuist behoud je de renteaftrek over je oude woning. Dit mag je doen tot je verhuist en ook nog daarna indien je voldoet aan de fictie. Om te voldoen aan de vereisten van de fictie, moet je woning leeg en te koop staan.
Op het moment dat de woning wordt verkocht ontstaat de EW-reserve. De renteaftrek beperking van de nieuwe woning gaan dan pas in. Dus stel dat je de woning voor 300.000 had gekocht en daarvoor 280.000 had geleend, dan mocht je de rente over de hele 280.000 in aftrek brengen tot op het moment dat de oude woning is verkocht. Op het moment dat de woning is verkocht, wordt de reserve verrekend met de maximale eigen woning schuld van de nieuwe woning. Het kan zo zijn dat je daardoor geen volledige renteaftrek meer hebt. Dat stuk van de schuld waarvoor je dan geen renteaftrek meer voor hebt, verhuist naar box 3.
Indien de woning na drie jaar nog steeds niet verkocht is, vervalt de fictie van lid 2. Er is dan geen fictieve eigen woning meer en dus geen renteaftrek meer over de oude woning. De schuld op de oude woning verhuist naar box 3. Indirect krijg je toch een beetje renteaftrek. Doordat je schuld in box 3 wordt opgenomen wordt het forfaitaire rendement ook lager. Je zou denken dat de EW-reserve nog niet ontstaan omdat de woning nog niet verkocht is. Voor deze situatie is een fictie opgenomen: indien de woning niet meer onder de EW-regeling valt, dan wordt hij geacht te zijn verkocht voor de waarde in het economisch verkeer. Dit is dus een fictieve vervreemding.
Deze vervreemdingsfictie geldt indien de fictie van 3.111 is vervallen, om welke reden dan ook. Stel dat de woning 200.000 waard is en de waarde in het economisch verkeer 150.000 is. De reserve bedraagt dan 50.000. De renteaftrek wordt dan beperkt bij de nieuwe woning met 50.000. Van de waarde in het economisch verkeer gaat nog de restschuld af. Dat is de EW-reserve. Dan heb je ook weer te maken met een beperking. Als de woning nog niet verkocht is, dan kan je de EW-reserve niet gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning, want de woning is nog niet verkocht! Je moet dan dus misschien wel lenen en daarvoor krijg je dan geen aftrek.
In art. 3.120 staat wat aftrekbaar is. Niet alleen de kanons zelf zijn aftrekbaar, maar ook de eenmalige afkoopsom is aftrekbaar. Om de kanon te kunnen afkopen zou je ook kunnen lenen. Dat leidt weer tot een verhoging van de EW-schuld. In art. 3.119a staat dat ook de kosten die je leent ter aanschaf van de woning tot de EW-schuld behoren.
Voor de bijleenregeling van art. 3.119aa staat hoe de EW-reserve wordt opgebouwd en hoe die werkt. De reserve is niet onbeperkt houdbaar. Hij wordt verminderd met de bedragen die drie jaar geleden zijn toegevoegd. De reserve is dus na drie jaar weg. Na die drie jaar mag je voor de nieuwe woning onbeperkt financieren en wordt je niet meer beperkt door de reserve.
Bij de EW-reserve speelt ook het partnerschap een rol. Als je je eigen woning verkoopt krijg je een EW-reserve. Als je gezamenlijk eigenaar bent, zou voor de reserve gekeken worden naar de gerechtigdheid. Indien je daadwerkelijk partners bent dan speelt de gerechtigdheid geen rol, want dan is het gemeenschappelijk inkomen en mag je het inkomen vrij toerekenen. Als je geen partner bent dan speelt art. 3.115 wel een rol en wordt het EW-forfait toegedeeld op basis van de gerechtigdheid. Er wordt dus niet toegedeeld op basis van bijvoorbeeld gebruikt. De schulden volgen niet de toerekening van het voordeel. Op grond van art. 3.121 worden de schulden in aanmerking genomen bij degene op wie ze drukken. Dit hoeft dus niet in dezelfde verhouding te zijn als het voordeel.
Indien de woning is gekocht door twee personen (ieder de helft) en de ene persoon meteen contant kon betalen en de ander een lening heeft, dan drukt de schuld alleen op degene die de lening is aangegaan. Degene die geleend heeft, mag de renteaftrek over de hele schuld hebben. Degene die niet geleend heeft, heeft geen renteaftrek. Hij heeft waarschijnlijk wel de aftrek van geen of geringe eigen woning schuld.
De EW-reserve ontstaat ook op grond van gerechtigdheid. Als de lening niet gelijk verdeeld is, dan is de reserve ook niet even groot. Stel dat de woning 200.00 opbrengt en er een schuld van 150.000 is. De ene persoon heeft 100.000 geleend en de ander 50.000. Dan heeft de ene persoon een hoger bedrag EW-reserve. De reserve ontstaat dus ook op grond van gerechtigdheid tot de opbrengst. De opbrengst is afhankelijk van de mate van schuld. De reserve breng je in mindering op het bedrag dat je mag lenen voor de nieuwe woning.
Je zou dan kunnen besluiten dat de persoon de nieuwe woning koopt met de kleinste EW-reserve. Als die persoon de woning alleen koopt, dan krijgt hij het volledige EW-forfait, art. 3.115. Hij mag de schulden in aanmerking nemen voor zover ze op hem drukken. Je zou denken dat die persoon geen EW-reserve heeft, hij net beperkt zal worden in zijn renteaftrek. Dat lijkt maar zo. Indien in de oude woning ook al sprake was van gezamenlijke bewoning, moet de persoon ook de EW-reserve van zijn partner in aanmerking nemen. Als beide partners ieder een eigen woning hadden waarin ze niet samenwoonde, dan geldt de regeling niet. Als de samenwoning ophoudt, dan hoef je nier meer de schuld van de partner in aanmerking te nemen.
Indien je een lening afsluit bij de andere partner voor de financiering van de eigen woning, bestaat er geen eigen woning schuld. Hetzelfde geldt als er een verdeling of verschuiving plaats vindt van het eigendom van de partners. Dit kan zich voordoen als je in gemeenschap van goederen bent getrouwd en je een uitsluiting maakt. Voor zover de schuld niet hoger wordt, mag je de renteaftrek behouden. Voor zover de schuld wel hoger wordt, is er geen extra renteaftrek mogelijk, art. 3.119a en 2.119aa.
Hetzelfde geldt als de woning overgaat via boedelmenging. Indien je in gemeenschap van goederen trouwt, blijft in beginsel de EW-schuld bij degene die hem had, maar hij wordt wel in aanmerking genomen bij de ander en eventueel overgeheveld. De schuld wordt namelijk volledig vergolden op de nieuwe woning. Indien bij overlijden de woning overgaat op de andere partner, dan is voortaan voor die partner de eigen woning voor het geheel van toepassing. De reserve gaat over op de ervende partner, art. 3.119a.
Op het moment dat je je woning verkoopt, ben je verplicht tot aflossing van de schuld. In het verleden waren er leningen aangegaan waarna de waarde van de woningen daalde. De woningen kwamen hierdoor onder water te staan. De hypotheek was dan hoger dan de waarde van de woning. Als je die woning verkoopt, dan zal je ook moeten aflossen. Het bedrag dat je krijgt uit de opbrengst is dan niet voldoende voor algehele aflossing. Indien je de rest niet contant kan betalen zal je een restschuld overhouden. Als je een restschuld overhoudt, zal je daar rente over moeten blijven betalen. Die rente kan je in beginsel niet in aftrek brengen, want het is geen eigen woning meer.
In de crisistijd is daarvoor een speciale bepaling voor in de wet opgenomen. Aan deze bepaling zijn wel strenge voorwaarden verboden. De schuld moet ontstaat zijn tussen 2012 en 2017. Bovendien is de aftrek alleen maar mogelijk gedurende maximaal 15 jaar nadat de woning geen eigen woning meer is.
1   2   3   4   5   6   7   8   9

  • Eigen woning regeling
  • Aftrek financieringslasten bij eigen woning
  • Ficties eigen woning
  • Kwalificerende werkruimte
  • Beperking kostenaftrek EW
  • Eigenwoningschuld, bijleenregeling en eigenwoningreserve

  • Dovnload 337.93 Kb.